Aktuelle Rechtsprechung im Wohnungsmietrecht
Vortrag von
Herrn Michael Sadlo
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Mediator
am 10. Juni 2009
Inhaltsverzeichnis
I. Schriftform (§ 550 BGB)
II. Mieterselbstauskunft
III. Kaution
IV. Mängelansprüche
V. Vertragsgemäßer Mietgebrauch und Untermiete
VI. Mieterhöhung
VII. Modernisierung
VIII. Betriebskosten
IX. Beendigung des Mietverhältnisses, insbesondere Kündigung
X. Verjährung, Vorkaufsrecht
XI. Prozessuales
XII. Insolvenz des Mieters
XIII. Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen
I. Schriftform (§ 550 BGB)
a) BGH, Beschluss vom 21. Februar 2008, V ZB 96/07
Zur Schriftform gehört eine ordnungsgemäße Unterschrift
b) BGH, Urteil vom 12. März 2008, VIII ZR 71/07
Nähere Bezeichnung von gleichartigen Kellerräumen zählt nicht zur Schriftformerfordernis des § 550 BGB
c) OLG Jena, Urteil vom 13. März 2008, 1 U 130/07
„Einwendungensalve“ gegen Wahrung des Schriftformgebots - Reißbrett-Vermietung
II. Mieterselbstauskunft
Mieterselbstauskunft
a) LG Itzehoe, Urteil vom 28. März 2008, 9 S 132/07
Mietvertrag: Anfechtung wegen einer Falschauskunft des Mietinteressenten hinsichtlich bestehender Mietschulden
III. Kaution
a) KG Berlin, Beschluss vom 3. März 2008, 22 W 2/08
Verjährungsbeginn des Anspruches auf Zahlung der Mietsicherheit
b) OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18. August 2008, 8 W 34/08
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Kaution nicht nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion.
c) AG Charlottenburg, Urteil vom 29. August 2008, 238 C 17/08
Eine die Obergrenze der gesetzlich geregelten Mietsicherheit überschreitende zusätzliche Sicherheit ist dann nicht unwirksam, wenn diese Sicherheit in Form einer Bürgschaft freiwillig vom Mieter angeboten wird, um die Bedenken des Vermieters insbesondere hinsichtlich seiner Zahlungsfähigkeit zu zerstreuen. Den Beweis der Freiwilligkeit hat der Vermieter zu erbringen.
d) AG Schöneberg, Urteil vom 12. Februar 2009, 9 C 424/08
Die Vereinbarung einer unbegrenzten Bürgschaft ist unwirksam, wenn der Mieter zusätzlich eine Barkaution in Höhe von drei Monatsmieten erbringt.
e) BGH, Urteil vom 11. März 2009, VIII ZR 184/08
Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung trifft auch die Pflicht des Vermieters zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme bei einem Kreditinstitut; dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat ( im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596 ).
IV. Mängelansprüche
1. Sachmängel
a) BGH, Urteil vom 28. Mai 2008, VIII ZR 271/07
Einen im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangel der Mietsache hat der Vermieter auch dann auf seine Kosten zu beseitigen, wenn die Mangelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er die Grenzen des vertragsmäßigen Gebrauchs nicht überschritten hat.
2. Rechtsmängel
3. Sonderfall: Flächenabweichung als Mangel der Mietsache
a) BGH, Urteil vom 22. April 2009, VIII ZR 86/08
Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche richtet sich – soweit die Parteien nichts anderes vereinbart habe oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist – nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages maßgeblichen Bestimmungen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13).
Sind hiernach für die Flächenermittlungen die Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung maßgeblich, können Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden.
4. Mängelanzeige
5. Haftungsbegrenzungen/-ausschüsse
6. Verjährung von Mängelansprüchen
a) AG Düren, Urteil vom 4. November 2008, 46 C 303/08
Der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters verjährt in drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mieter Kenntnis vom Mangel erlangt hat.
7. Sonstige Mängel
a) LG Berlin, Beschluss vom 14. März 2008, 63 S 398/07
Ein Mieter, der eine Wohnung im Bereich einer bereits vorhandenen Bahn-Trasse gemietet hat, kann nicht deshalb eine Mietminderung geltend machen, weil diese nach Abschluss des Mietvertrages zur ICE-Strecke mit erhöhter Lärmbelästigung ausgebaut worden ist.
b) AG Charlottenburg, Urteil vom 8. Oktober 2008, 205 C 103/08
Ein möglicher Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter wegen Verzuges des Vermieters mit der Beseitigung eines Mangels ( vorliegend Rattenbefall im Keller ) ist dann wegen überwiegenden Mitverschulden des Mieters ausgeschlossen, wenn dieser fast neue Geräte im Keller lagert, die dann durch Ratten beschädigt oder zerstört werden. Der Mieter hat Vorkehrungen gegen Rattenbefall zu treffen, da in Berlin der Befall eines Kellers mit Ratten zu den gewöhnlichen Gegebenheiten zählt.
c) AG Spandau, Urteil vom 26. November 2008, 4 C 207/08
Ein zur Minderung berechtigter Mietmangel liegt dann nicht vor, wenn der Mieter bei Vertragsabschluss mit Lärmbeeinträchtigungen durch eine benachbarte Rock-Diskothek und Gewerbebetriebe rechnen musste.
Nach dem Landesimmissionsschutzgesetz verbotene nächtliche Lärmstörungen ( hier: lautstarke Feiern des Rudervereins und von Kleingärtnern ) können den Mieter zu einer geringfügigen ( hier: 1-2% ) Mietminderung berechtigen.
d) AG Mitte, Urteil vom 18. Dezember 2008, 7 C 187/07
Ein Vermieter ist mit der Mängelbeseitigung eines Mangels nicht in Verzug, wenn ihm der Mieter keine Gelegenheit gibt, die Wohnung zu besichtigen und sich ein Bild von den Mängeln zu machen.
e) AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23. Dezember 2008, 9 C 14/08
Auch wenn ein Sachverständiger bestätigt, dass kein Baumangel vorliegt, entfällt ein Minderungsrecht des Mieters für Schimmelbefall nur dann, wenn er den Mangel schuldhaft verursacht hat (hier verneint: Schimmel am Küchenfenster, das zeitweise auf Kippstellung geöffnet war).
Kommt es im Flur zu Schimmelbildung wegen fehlender Hinterlüftung eines dort aufgestellten Schranks, entfällt das Minderungsrecht des Mieters nur dann, wenn er vom Vermieter vorher über die eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit aufgeklärt worden war.
f) LG Potsdam, Urteil vom 19. Februar 2009, 11 S 115/08 Schaden an dem Parkett der Mietwohnung (Wasserfleck, Kratzer) sind nach Mietende fachgerecht zu beseitigen und begründen einen Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung, wenn das nicht geschieht.
V. Vertragsgemäßer Mietgebrauch und Untermiete
1. Allgemeines
a) LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 7. August 2008, 51 S 83/08
Werden an den Zwangsverwalter nach Aufhebung der Zwangsverwaltung von Mietern des zwangsverwalteten Objektes noch Mieten gezahlt, ist als Leistungsempfänger die Masse anzusehen. Bereicherungsrechtliche Ansprüche gegen den ehemaligen Zwangsverwalter bestehen daher nicht.
b) BGH, Urteil vom 22. Oktober 2008, XII ZR 148/06
Beweislast für Schadensersatzansprüche des Mieters.
c) BGH, Versäumnisurteil vom 20. November 2008, IX ZR 180/07
Entfernung einer vom Mieter eingebrachten Einbauküche.
d) LG Potsdam, Urteil vom 26. Februar 2009, 11 S 127/08
Ein Mieter kann, wenn ein Wohnungsabnahmeprotokoll angefertigt worden ist, grundsätzlich nur für solche Schäden haftbar gemacht werden, die im Protokoll angeführt sind. Zur Interpretation schlagwortartiger Bezeichnungen in einem Abnahmeprotokoll. Kein Rückbauverzicht bei nicht im Abnahmeprotokoll verlangter Abhilfe.
2. Untermiete
3. Doppelvermietung und Weitervermietung
4. Parabolantenne
5. Rauchen
a) BGH, Urteil vom 5. März 2008, VIII ZR 37/07
Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob eine Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht.
6. Staffelmiete
a) BGH, Urteil vom 11. März 2009, VIII ZR 279/07
Die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag betragsmäßig ausgewiesen sind, wird nicht dadurch berührt, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu seinen Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen.
VI. Mieterhöhung
1. Bruttomiete
a) AG Charlottenburg, Schlussurteil gem. § 313a ZPO vom 17. Oktober 2008, 234 C 100/08
Hat der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete bis zu einem bestimmten Betrag der Nettomiete zugestimmt, liegt darin eine Teilzustimmung, die ein späteres Mieterhöhungsverlangen innerhalb der Wartefrist ausschließt.
b) LG Berlin, Urteil vom 27. Januar 2009, 63 S 238/08
Für das Verlangen eines Vermieters auf Erhöhung der Bruttokaltmiete ist zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil anzugeben. Sind in dem angegebenen Betriebskostenanteil nach dem eigenen Vortrag des Vermieters Betriebskosten eines Werkstattraums nicht berücksichtigt, ist wegen fehlender Darstellung der Gesamtkosten das Mieterhöhungsverlangen unbegründet.
c) AG Schöneberg, Urteil vom 22. Januar 2009, 9 C 194/08
Verlangt der Vermieter in seinem Mieterhöhungsbegehren unzulässigerweise auch einen Zuschlag für von ihm geschuldete Schönheitsreparaturen, macht dies das Mieterhöhungsverlangen nicht insgesamt unwirksam.
2. Staffelmiete
a) BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008, VIII ZR 23/08
Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von zehn Jahren ausgeht.
b) BGH, Urteil vom 11. März 2009, VIII ZR 279/07
Die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in die die jeweilige Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag betragsmäßig ausgewiesen sind, wird nicht dadurch berührt, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu einen Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen.
3. Flächendifferenz
4. Mietenspiegel
a) LG Krefeld, Urteil vom 23. Januar 2008, 2 S 40/07, ZMR 2008, 537
Mieterhöhung bei Einfamilienhäusern, Mietspiegel
b) BGH, Urteil vom 17. September 2008, VIII ZR 58/08
Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.
c) AG Schöneberg, Urteil vom 25. September 2008, 106 C 297/08
Hat der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen mehrere Merkmalsgruppen der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels als neutral gewertet, ist er nach Treu und Glauben daran gehindert, im Rechtsstreit davon abzurücken und diese Merkmalsgruppen als wohnwerterhöhend zu bezeichnen.
d) LG Berlin, Urteil vom 9. Januar 2009, 63 S 189/08
Das Fehlen eines Balkons ist nicht als wohnwertminderndes Merkmal im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel zu berücksichtigen ( Aufgabe der bisherigen Rechtssprechung der Kammer seit GE 2006, 723 und Anschluss an Rechtsprechung der 67. Kammer GE 2008, 1257 ).
e) LG Berlin, Urteil vom 30. Januar 2009, 63 S 221/08
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit dem Berliner Mietspiegel ist kein Abschlag für die Abwälzung von Kleinreparaturen auf den Mieter vorzunehmen.
Die Anmerkung zur Nr. 5 des Berliner Mietspiegels 2007 führt zu keinem anderen Ergebnis; wenn schon für Schönheitsreparaturen, die der Vermieter übernommen hat, ein Zuschlag abgelehnt wird, muss das erst recht für Kleinreparaturen gelten.
f) BGH, Urteil vom 11. März 2009, VIII ZR 74/08
Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und bietet er dabei dem Mieter die Einsichtnahme des Mietspiegels in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters an, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht ( im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15 ).
g) BGH, Urteil vom 11. März 2009, VIII ZR 316/07
Die Wahl eines falschen Mietspiegels führt nicht zur formellen Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens; die zutreffende Einordnung in ein Mietspiegelfeld ist eine Frage der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens.
h) AG Wedding, Urteil vom 25. Februar 2009, 19 C 246/08
Rollläden an Hochparterrewohnung sind wohnwerterhöhend.
Ein fehlender Balkon ist nicht einem „nicht nutzbaren Balkon“ gleichzusetzen.
Für eine abschließbare Müllstandsfläche reicht es nicht aus, wenn sie sich in einem abgeschlossenen Innenhof des Gebäudekomplexes befindet.
5. Form
a) AG Schöneberg, Urteil vom 2. September 2008, 4 C 539/07
Ein Beweisantritt auf Parteivernehmung des Mieters zum Beweis für den bestrittenen Zugang eines Mieterhöhungsverlangens ist als Ausforschungsbeweis unzulässig, wenn der Vermieter nur vorgetragen hat, das Schreiben sei ordnungsgemäß zur Post gegeben worden.
Fertigt das Gericht später eine Kopie des mit der Klageschrift für das Gericht eingereichten Mieterhöhungsverlangens und stellt diese dem Mieter zu, fehlt es jedenfalls dann am Erklärungswillen des Vermieters, wenn nicht feststellbar ist, ob die mit der Klageschrift eingereichte Kopie mit dem Original übereinstimmt.
b) LG Berlin, Urteil vom 28. November 2008, 63 S 109/08
Ist der Käufer (Erbbauberechtigter) schon vor Eintragung im Grundbuch vom Verkäufer ermächtigt worden, Gestaltungsrecht wie ein Mieterhöhungsverlangen wahrzunehmen, muss die Ermächtigung im Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber offen gelegt werden.
c) LG Berlin, Urteil vom 12. März 2009, 67 S 376/08
Bestreitet der Mieter im Rechtsstreit die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens, obwohl er die erhöhte Miete vorbehaltlos von Anfang an gezahlt hatte, verhält er sich widersprüchlich mit der Folge, dass er zur Zustimmung zu verurteilen ist.
6. Überschneidung von Mieterhöhungsverlangen und fristloser Kündigung
a) AG Hamburg, Altona, Urteil vom 28. März 2008, 315 C 327/07, ZMR 2008, 543
Mieterhöhungsverlangen und fristlose Kündigung nebst Räumungsklage
7. Mieterhöhung bei Förderung durch öffentliche Fördermittel
a) AG Potsdam, Urteil vom 4. September 2008, 23 C 148/08
Zur Erläuterung einer Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum reicht die Beifügung der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht. Vielmehr sind die bisherigen und die nunmehr laufenden Aufwendungen einander gegenüberzustellen.
b) AG Zossen, Urteil vom 18. September 2008, 3 C 110/08
Für eine Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum ist die Beifügung einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung allein nicht ausreichend.
Aus der Mieterhöhung muss sich aus sich heraus verständlich ergeben, inwieweit sich Zins- und Tilgungsleistungen und Pauschalen für Verwaltungs- und Instandsetzungskosten erhöht haben.
c) BGH, Urteil vom 1. April 2009, VIII ZR 179/08
Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt.
d) BGH, Urteil vom 8. April 2009, VIII ZR 233/08
Bei der Klausel „Gilt die Kostenmiete des öffentlich geförderten Wohnungsbaues, so ist der Vermieter befugt, bei Änderung der Kostenmiete diese ab Zulässigkeit vom Mieter auch rückwirkend zu verlangen, ohne dass es des Verfahrens nach § 10 WoBindG bedarf“ handelt es sich nicht um eine Mietgleitklausel im Sinne von § 4 Abs. 8 Satz 1 NMW, sondern um eine Regelung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete durch den Vermieter. Die Freistellung des Vermieters von dem Verfahren nach § 10 WoBindG ( Halbsatz 2 ) ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; dasselbe gilt auch für die Vereinbarung der Zulässigkeit einer zeitlich unbegrenzten Rückwirkung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete ( Halbsatz 1 ).
VII. Modernisierung
1. Wärmecontracting
a) BGH, Urteil vom 24. September 2008, VIII ZR 275/07
Der Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus Anlage der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Maßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat.
2. Modernisierungsmieterhöhung
a) BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008, VIII ZR 41/08 (VIII ZR 84/08)
Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen.
3. Duldungspflicht des Mieters
a) BGH, Urteil vom 13. Februar 2008, VIII ZR 105/07
Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB muss der
Mieter auch dann dulden, wenn sie im Fall des Verkaufs der Wohnung oder des Grundstücks schon vor der Grundbuchumschreibung von dem hierzu durch den Vermieter ermächtigten Käufer nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB angekündigt und durchgeführt werden.
b) BGH, Urteil vom 4. März 2009, VIII ZR 110/08
Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden.
VIII. Betriebskosten
1. Allgemeines
a) VerfGH Berlin, Beschluss vom 16. Dezember 2008, VerfGH 15/08
Die Frage, ob der Vermieter den nicht erfolgten Zugang einer rechtzeitig zur Post gegebenen Betriebskostenabrechnung im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zu vertreten hat, ist in der Rechtsprechung umstritten. Die in der Verfassung verfügte Gewährleistung des gesetzlichen Richters ist verletzt, wenn das Amtsgericht mit Zahlungsklage als verfristet abweist, weil ein rechtzeitiger Zugang der Abrechnung nicht nachgewiesen wurde und dem Antrag auf Zulassung der Berufung nicht stattgibt (Anschluss an Verfassungsgerichtshof von Berlin GE 2008, 917).
b) BGH, Urteil vom 21. Januar 2009, VIII ZR 107/08
Rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung nicht fristwahrend; Post als Erfüllungsgehilfe des Vermieters; Postverschulden; Postverzögerung; Postverlust
c) AG Neubrandenburg, Urteil vom 27. Januar 2009, 6 C 216/08
Ist der Wohnung eines Mieters ein falscher Stromanschluss zugeordnet worden, kann er von dem Elektrizitätsversorgungsunternehmen Ersatz der von ihm für den Stromverbrauch des anderen Mieters gezahlten Mehrkosten für die gesamte Zeit zu verlangen.
2. Überwälzung auf den Mieter
a) BGH, Beschluss vom 29. September 2008, VIII ZR 124/08
Hat der Vermieter durch Individualvereinbarung die Pflicht zur Gartenpflege dem Mieter übertragen, kann er Kosten für Pflegearbeiten nicht als Betriebskosten über den Mieter geltend machen.
Auf die Frage, ob Baumfällkosten Betriebskosten sind, kommt es dann nicht an.
b) AG Schöneberg, Urteil vom 30. Oktober 2008, 109 C 342/08
Die Umlage der erfassten Kaltwasserkosten zu 50% nach Verbrauch und zu 50% nach Wohnfläche entspricht billigem Ermessen.
Die Behauptung überhöhter Kosten reicht für die Darlegung eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot durch den darlegungspflichtigen Mieter nicht aus.
c) AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 20. November 2008, 6 C 107/08
Die formularvertragliche Umlage von gelegentlichen Sperrmüllabfuhrkosten im Wohnraummietvertrag ist unwirksam.
Werden in den Hauswartskosten enthaltene Kosten, die für die Überwachung von Fremdleistungen nicht aufgeschlüsselt, sind die Hauswartskosten insgesamt nicht umlagefähig.
Deckt die Gebäudeversicherung auch Terrorakte ab, so sind ihre Kosten ohne Darlegung der Gefahr derartiger Akte nicht umlagefähig.
d) LG Berlin, Urteil vom 13. Januar 2009, 65 S 458/07
Die Kosten der Anmietung eines Wasserzählers sind nach Verbrauch und nicht nach der Anzahl der in der Wohnung vorhandenen Zähler zu verteilen ( gegen LG Berlin, ZK 67, GE 2007, 1123 für Eichkosten ).
3. Abrechnung und deren Durchsetzung, Zurückbehaltungsrecht
a) BGH, Urteil vom 9. April 2008, VIII ZR 84/07
Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 BGB) der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt.
b) KG Berlin, Urteil vom 29. Juli 2008, 63 S 18/08
Sind Kosten für Be- und Entwässerung nur teilweise umgelegt worden, ist eine Betriebskostenabrechnung unwirksam mit der Folge, dass eine Nachforderung ausgeschlossen ist, wenn die Gesamtkosten nicht angegeben sind.
Entsprechendes gilt für Stromkosten, die zum Zeit über einen Zwischenzähler für die Beleuchtung der Tiefgarage ermittelt worden sind. Auch hier ist die Angabe der Gesamtkosten erforderlich.
c) AG Tempelhof-Kreuzberg, Grundurteil vom 15. September 2008, 20 C 208/07
Der Vermieter ist bei Vorliegen von sachlichen Gründen berechtigt, den Abrechnungszeitraum für Betriebskosten zu ändern (Anschluss an LG Berlin, GE 2002, 1627 ).
Aus dem Recht auf Umstellung erfolgt die Zulässigkeit der Abrechnung nach einem Rumpfjahr.
d) OLG Rostock, Urteil vom 23. Oktober 2008, 3 U 123/07
Der Vermieter ist hinsichtlich des Differenzbetrages zwischen vereinbarten Vorauszahlungen und tatsächlich entstandenen Betriebskosten nur dann gegenüber dem Mieter wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten schadensersatzpflichtig, wenn der Vermieter – abgesehen von der Zusicherung der Angemessenheit des Vorschusses – den Mieter arglistig über die tatsächlichen Kosten getäuscht hat, um ihn zum Vertragsschluss zu bewegen.
Eine Vertragsklausel, nach der der Vermieter berechtigt ist, den Verteilerschlüssel für die Betriebskosten auch im laufenden Jahr einseitig zu ändern, wenn dies sachgerecht ist, ist unwirksam.
e) BGH, Urteil vom 21. Januar 2009, VIII ZR 107/08
Einhaltung der Abrechnungsfrist für Betriebskosten durch Wohnungsvermieter.
4. Vertragsänderung?
a) BGH, Urteil vom 13. Februar 2008, VIII ZR 14/06
Eine schriftlich vereinbarte Regelung betreffend die Abrechnung der Betriebskosten wird nicht dadurch konkludent in eine Pauschalabgeltungsregelung abgeändert, dass die ursprüngliche Vermieterin zu keiner Zeit Betriebskosten abgerechnet hat. Der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, lässt sich nicht der Wille des Vermieters entnehmen, eine Einschränkung der Umlagevereinbarung herbeizuführen, wenn das unter dem Blickwinkel eines konkludenten Änderungsangebots zu beurteilende Verhalten in einem bloßen Untätigbleiben besteht.
b) AG Hohenschönhausen, Urteil vom 28. Oktober 2008, 7 C 174/08
Ändert der Vermieter einseitig den vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel, führt dies zur formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung.
Ist vertraglich vereinbart, dass Betriebskosten nach der Fläche aller Wohnungen einschließlich der als Gewerberaum genutzten Kellerfläche umgelegt werden können, ist der Vermieter nicht berechtigt, einseitig die Kellerfläche aus der Berechnung herauszunehmen.
5. Einzelne Kosten
a) OLG Köln, Urteil vom 18. Januar 2008, 1 U 40/07
Transparenz des Begriffs „Verwaltungskosten“ in Betriebskosten-AGB – Keine überraschende Vertragsgestaltung.
b) BGH, Urteil vom 8. April 2009, VIII ZR 128/08
Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen ( Abgrenzung zu Senatsurteil vom 20. September 2006 – VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557 ).
6. Vorwegabzug bei gemischter Nutzung
7. Fotokopien
8. Heizkosten, Minderung der Abrechnungsbeträge
a) AG Hohenschönhausen, Urteil vom 15. Mai 2007, 2 C 507/06
Auch die Ablesewerte der Heizkostenverteiler an Steigeleitungen müssen bei der Berechnung der verbrauchsabhängigen Heizkosten berücksichtigt werden.
b) LG Berlin, Urteil vom 4. Juli 2008, 63 S 482/07
Ist mieterseits vorgetragen, dass in verschiedenen Wohnungen an vergleichbaren Heizkörpern unterschiedliche Heizkostenverteiler mit unterschiedlichen Skalen angebracht sind, muss sich der Vermieter dazu im Rahmen eines Streits über die Heizkostenabrechnung erklären und entsprechende Datenblätter für die Heizkörper und die Verteiler vorlegen. Sind gegen die Nachvollziehbarkeit der Ablesewerte mieterseits konkrete Einwendungen erhoben worden (vorliegend Vertauschung von auf den Verteilern angebrachten Skalen), kann der Vermieter sich nicht darauf berufen, er sei zur Offenlegung der Ableseprotokolle nicht verpflichtet und es bestehe insofern auch kein Einsichtsrecht des Mieters.
c) BGH, Urteil vom 16. Juli 2008, VIII ZR 57/07
Eine Vorerfassung im Sinne von § 5 Bas. 2 Satz 1 HeizkV erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird.
d) BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008, VIII ZR 92/08
Abgrenzung zwischen Zentralheizung und gewerblicher Wärmelieferung; abschließende Regelung über die Kosten einer Zentralheizung durch die Heizkostenverordnung.
9. Abrechnungsschuldner nach Veräußerung
10. Neue Betriebskosten nach Modernisierung
11. Mietereinwendungen, Belegeinsicht, Einwendungsausschluss
12. Abrechnungsprinzipien
a) BGH, Urteil vom 23. Januar 2008, VIII ZR 82/07
Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einen Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen.
b) BGH, Urteile vom 20. Februar 2008, VIII ZR 49/07 u. VIII ZR 27/07
§§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.
c) BGH, Urteil vom 20. Februar 2008, VIII ZR 139/7
Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als unberechtigt erachteten Abmahnung. Eine Klage auf Feststellung, dass eine vom Vermieter erteilte Abmahnung aus tatsächlichen Gründen unberechtigt war, ist unzulässig.
d) BGH, Urteil vom 16. April 2008, VIII ZR 75/07
Zur Abrechnung von Wasserkosten gegenüber einem einzelnen Mieter, der nach erfolgtem Einbau von Einzelwasserzählern keinen direkten Vertrag mit dem Versorger abgeschlossen hat.
e) BGH, Urteil vom 30. April 2008, VIII ZR 240/07
Wenn über verbrauchsabhängige Betriebskosten nicht getrennt von den sonstigen Betriebskosten abzurechnen ist, so ist eine Gesamtabrechnung der Betriebskosten nicht deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamtabrechnung eingestellten Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht deckungsgleich ist mit dem der Gesamtabrechnung zugrunde liegenden Abrechnungszeitraum.
f) BGH, Urteil vom 28. Mai 2008, VIII ZR 261/07
Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.
e) BGH, Urteil vom 19. November 2008, VIII ZR 295/07
Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen ( formelle Wirksamkeit ). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung.
IX. Beendigung des Mietverhältnisses, insbesondere Kündigung
1. Allgemeines
a) LG Heidelberg, Urteil vom 29. Februar 2008, 5 S 79/07
Kündigt ein privater rechtsunkundiger Vermieter, der auch kein rechtskundiges Personal beschäftigt, wegen Zahlungsverzugs, haftet der Mieter auf Ersatz der Kosten eines für die Kündigung in Anspruch genommenen Rechtsanwaltes.
b) BGH, Beschluss vom 16. September 2008, VIII ZR 112/08
Ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis kann nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden.
c) AG Schöneberg, Urteil vom 9. Oktober 2008, 2 C 213/08
Stimmt der Vermieter nach einer wirksamen Kündigung der Bitte des Mieters um eine Räumungsfrist zum Ende des Monats zu, schuldet der Mieter Nutzungsentschädigung für den gesamten Monat auch dann, wenn die Mieträume vorzeitig zurückgegeben werden.
d) BGH, Urteil vom 12. November 2008, VIII ZR 270/07
Einseitiger Verzicht des Mieters auf ordentliches Kündigungsrecht
e) LG Berlin, Beschluss vom 18. November 2008, 67 T 134/08
Der Vermieter ist zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn er oder sein Mitarbeiter bei einer angekündigten Wohnungsbesichtigung mit den Worten wie „Halts`s Maul“, „Verschwinde!“, „Ihr lügt doch“ beleidigt und alsdann aus der Wohnung verwiesen wird.
2. Abmahnung
3. Fristgemäße Kündigung wegen nicht unerheblicher Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
4. Fristlose Kündigung wegen Wohnflächenabweichung
a) BGH, Urteil vom 29. April 2009, VIII ZR 142/08
Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Wohnflächenabweichung wirksam. Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.
5. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
a) BGH, Urteil vom 11. März 2009, VIII ZR 115/08
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges; Räumung der Mietwohnung infolge Zahlungsverzug.
6. Fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung der Miete
a) OLG Düsseldorf, Urteil vom 8. Juli 2008, I-24 U 177/07
Kündigung nach ständig verspäteten Mietzahlungen.
b) BGH, Urteil vom 4. Februar 2009, VIII ZR 66/08
Infektion wirksamer Vorauszahlungs- durch unwirksame Aufrechnungsklausel; fristlose Kündigung bei fortlaufender unpünktlicher Mietzahlung.
7. Fristlose Kündigung wegen vertragswidriger Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
8. Fristlose Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB)
9. Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung
a) BGH, Urteil vom 28. Januar 2009, VIII ZR 8/08 und VIII ZR 7/08
Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks, Abrisskündigung
10. Kündigungsausschluss
a) BGH, Urteil vom 19. November 2008, VIII ZR 30/08
Ein einseitiger Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts des Mieters, der durch die Gewährung von Vorteilen kompensiert wird, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam.
11. Eigenbedarf; treuwidrige Kündigung
a) BGH, Urteil vom 4. Juni 2008, VIII ZR 292/07
Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst.
b) BGH, Urteil vom 25. Juni 2008, VIII ZR 307/07
Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden, wenn diese weiteren Räume schon bei Abschluss des Mietvertrages, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt worden sind.
c) BGH, Urteil vom 21. Januar 2009, VIII Z R 62/08
Die Rechtskraft eines Urteils, mit dem eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Vermieters mit der Begründung abgewiesen wird, die Kündigung sei im Hinblick darauf, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht auf den bereits absehbaren Eigenbedarf hingewiesen worden sei, „jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich“, steht einer erneuten Eigenbedarfskündigung nicht entgegen.
Weist der Vermieter anlässlich der Novation eines langjährigen Mietvertrages nicht auf einen möglichen Eigenbedarf für seine heranwachsende Tochter hin, steht einer Kündigung des Vermieters, mit der das Mietverhältnis zum Ablauf von rund vier Jahren nach Erneuerung des Mietvertrages beendet werden soll, nicht der Einwand des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegen.
d) BGH, Beschluss vom 3. März 2009, VIII ZR 247/08
Eigenbedarfskündigung bei Wohnbedarf eines Schwagers
e) BGH, Urteil vom 8. April 2009, VIII ZR 231/07
Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.
Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadenseratzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er – in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjektes verpflichtet zu sein – sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt.
12. Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB
a) BGH, Urteil vom 11. März 2009, VIII ZR 127/08
Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen ( § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB ) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar.
13. Kündigung und Zwangsverwaltung
14. Kündigung und Rechtsnachfolge
a) KG Berlin, Urteil vom 4. Februar 2008, 8 U 167/07
Wohnraummietvertrag: Kündigung durch den noch nicht grundbucheingetragenen Wohnungskäufers
b) BGH, Urteil vom 9. Juli 2008, VIII ZR 280/07
Der neue Eigentümer vermieteten Wohnraums tritt auch dann anstelle des Vermieters in die Recht und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das Eigentum nicht durch ein Veräußerungsgeschäft, sondern kraft Gesetz erwirbt.
X. Verjährung, Vorkaufsrecht
a) BGH, Urteil vom 28. Mai 2008, VIII ZR 133/07
Bei einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Veräußerung des Mietobjekts beginnt die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu laufen.
b) BGH, Urteil vom 28. Mai 2008, VIII ZR 126/07
Die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen geltenden Bestimmungen der §§ 557, 557a BGB (Vorkaufsrecht des Mieters, Kündigungsbeschränkungen zu Lasten des Erwerbers) finden auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern bebauten Grundstücken entsprechende Anwendung.
c) BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008, VIII ZR 13/08
Tritt der Mieter in Ausübung seines Vorkaufsrechts ( § 577 Abs. 1 BGB ) in den vom Vermieter geschlossenen Kaufvertrag über ein unter Zwangsverwaltung stehendes Mietobjekt ein, so richtet sich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Mieters aus diesem Kaufvertrag gegen den Vermieter und nicht gegen den Zwangsverwalter. Dem Mieter steht in einem solchen Fall gegenüber dem Anspruch des Zwangsverwalters auf Zahlung der Miete ( § 535 BGB, § 152 ZVG ) ein Zurückbehaltungsrecht wegen des gegen den Vermieter gerichteten Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an der Mietwohnung nicht zu.
XI. Prozessuales
1. Allgemeines
a) BGH, Beschluss vom 19. März 2008, I ZB 65/07
Räumung einer Mietwohnung von „Patchwork-Familie“
b) AG Köpenick, Beschluss vom 2. September 2008, 3 C 227/08 + LG Berlin, Beschluss vom 18. September 2008, 67 T 125/08
Unter den prozessualen Voraussetzungen der §§ 331, 333 ZPO ist ein Gericht verpflichtet, auch vor Ablauf der Schonfrist ein Versäumnisurteil auf Räumung einer Wohnung zu erlassen.
2. unzulässige Streitverkündung
3. Rechtsmittelzuständigkeit
4. Urkundenprozess
5. Berufungsbegründung
6. verbotene Eigenmacht und Rechtsschutzinteresse
7. Frist zur Stellungnahme
8. Kosten der Räumungsklage
9. Räumungsvergleich und Vertragsstrafe
10. geschäftsunfähige Beklagte/Mieterin
11. Hemmung der Verjährung durch Mahnbescheid
XII. Insolvenz des Mieters
a) BGH, Beschluss vom 16. Oktober 2008, IX ZR 207/06
Ist ein Mietverhältnis vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens beendet, sind ein Rückgabeanspruch und alle Abwicklungsansprüche des Vermieters Insolvenzforderungen. Der Insolvenzverwalter haftet nicht auf Schadensersatz wegen fehlender Rückgabe der Mietsache, wenn er sie nicht in Besitz genommen hatte.
Ein Mietausfallschaden setzt eine Darlegung voraus, dass bei früherer Rückgabe die Räume hätten vermietet werden können.
b) BGH, Beschluss vom 13. November 2008, IX ZB 201/06
Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters ist eine Pfändung mithaftender Mieten durch einen Grundpfandgläubiger unzulässig ( Festhaltung BGH – IX ZB 301/04 ).
XIII. Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen
1. Grundsätzliches
a) AG Schöneberg, Urteil vom 24. September 2008, 103 C 30/08 (nicht rechtskräftig )
Unabhängig von einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel haftet der Mieter wegen Pflichtverletzung, wenn er Decken und Wände farblich ungewöhnlich überstreicht ( vorliegend kräftige Rot,- Orange- und Gelbtöne, teilweise kombiniert mit blau-grüner Farbe ).
b) BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, VIII ZR 210/08
Begriff der Schönheitsreparaturen; Streichen der Fenster und Türen von außen; keine geltungserhaltende Reduktion von AGB.
c) BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, VIII ZR 166/08
Eine Formularklausel, die den Mieter generell und damit auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in vorgegebenen Farbtönen verpflichtet, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen.
Bei einer Klausel, wonach der Mieter die Wohnung in neutralem Farbton neu gestrichen übernimmt und sich zur Rückgabe in dem so beschriebenen Zustand verpflichtet, handelt es sich um eine unwirksame Endrenovierungsklausel.
2. Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturpflicht
3. Unwirksamkeit von Formularklauseln wegen Verstoß gegen das Transparenzgebot; Summierungseffekt
4. Rechtssprechung zum starren Fristenplan
a) LG Hamburg, Urteil vom 17. Januar 2008, 307 S 107/07, ZMR 2008, 295
„Der Mieter ist verpflichtet zum Ende der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen“ ist bei renoviert überlassener Wohnung wirksam. Die zusätzliche Vereinbarung einer unwirksamen Holzklausel ist unschädlich.
b) LG Hamburg, Urteil vom 17. Januar 2008, 307 S 115/07, ZMR 2008, 296
Schönheitsreparaturen, „Holzklausel“, keine Gesamtnichtigkeit
c) BGH, Urteil vom 18. Juni 2008, VIII ZR 224/07
Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat.
d) BGH, Urteil vom 22. Oktober 2008, VIII ZR 283/07
Wirksame Klausel nach § 307 BGB
e) BGH, Urteil vom 14. Januar 2009, VIII ZR 71/08
Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006, VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116).
f) BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, VIII ZR 166/08
Unwirksame Farbwahlklausel für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit.
g) BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, VIII ZR 210/08
Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bei Verpflichtung des Mieters zur Vornahme des Außenanstrichs von Türen und Fenstern sowie des Anstrichs einer Loggia
5. Rechtssprechung zum nur halbwegs starren Fristenplan
6. Besonderheiten bei einer „Quotenklausel“
a) BGH, Urteil vom 5. März 2008, VIII ZR 95/07
Eine Abgeltungsklausel ist Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig.
b) BGH, Beschluss vom 18. November 2008, VIII ZR 73/08
Eine wirksame Renovierungs- oder Vornahmeklausel bleibt neben einer unwirksamen Quoten-Abgeltungsklausel bestehen.
7. Nachträgliche Ersetzung als unwirksam erkannter Klauseln
8. Unwirksame Überbürdung der Schönheitsreparaturen und Miethöhe
a) KG, Urteil vom 28. April 2008, 8 U 154/07
Solange Schönheitsreparaturen wegen bauseitiger Schäden nicht sinnvoll und fachgerecht ausgeführt werden können, tritt keine Fälligkeit ein. Dies gilt allerdings nur im Ausnahmefall bei erheblichen Schäden (z.B. umfangreiche Putzrisse an Decken und Wänden).
b) BGH, Urteil vom 9. Juli 2008, VIII ZR 83/07
Kein Zuschlag zur Miethöhe bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel.
9. Wirksamkeit einer nachträglich vereinbarten Endrenovierungsklausel
a) BGH, Urteil vom 14. Januar 2009, VIII ZR 71/08
Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung über die Endrenovierung der Mietwohnung. Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass eine im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte Endrenovierungsklausel nicht deshalb unwirksam ist, weil der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält.
b) BGH, Urteil vom 27. Mai 2009, VIII ZR 302/07
Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel
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