Schadensersatz wegen Baulärm:

Der Fall:

Die Mieterin betreibt im Untergeschoss eines Bürohauses eine Versicherungsagentur.

Der Vermieter kündigte wenige Tage vor Baubeginn an, dass über den streitgegenständlichen Räumlichkeiten Umbauarbeiten mit schwerem Gerät durchgeführt werden müssten. Die Beeinträchtigungen würden, so der Vermieter, nur wenige Tage dauern.

Unmittelbar nach Beginn der Bauarbeiten musste die Mieterin feststellen, dass der ohrenbetäubende Lärm keinerlei Arbeiten in den gemieteten Räumlichkeiten zuließ.

Der Umsatz der Mieterin setzte sich hauptsächlich durch Telefonakquisition zusammen. Aufgrund des Lärms konnten die Mieterin und ihre Angestellten nicht mehr telefonieren und deshalb keine Umsätze erzielen.

Sie forderte den Vermieter auf, diesen unhaltbaren Zustand zu beenden. Der Vermieter vertröstete sie, dass die Bauarbeiten nur noch höchstens eine Woche andauern.

Tatsächlich dauerten die Bauarbeiten 2 Monate.

Nach Abschluss der Arbeiten machte die Mieterin Minderung und Schadensersatz geltend. Der Vermieter lehnte ab.

Die Entscheidung (Urteil des LG Dresden vom 14.12.2006 – AZ.: 6 O 321/06)

Die Mieterin stützte ihren Anspruch auf Minderung darauf, dass ihre Räumlichkeiten an den – einzeln - aufgeführten Werktagen nicht genutzt werden konnten.

Ihre Schadensersatzansprüche begründete sie damit, dass ihr im Vergleich zu gleichen Zeiträumen in den Vorjahren aufgrund der Lärmbeeinträchtigung erhebliche Umsätze entgangen seien.

Das Landgericht gab der Mieterin nach Durchführung einer Beweisaufnahme in vollem Umfang Recht.

Die von der Mieterin benannten Zeugen hatten ab Beginn der Bauarbeiten für jeden einzelnen Tag Aufzeichnungen gefertigt, aus denen sich die Art und Dauer der Lärmbeeinträchtigungen ergaben. Das LG Dresden hielt die von den Zeugen hierauf gestützten Aussagen für „anschaulich und völlig überzeugend“.

Die Mieterin sei deshalb zur Minderung berechtigt.

Das LG verurteilte den Vermieter auch zur Zahlung des geltend gemachten Schadensersatzes.

Die Mieterin habe den Vermieter unter Fristsetzung zur Beseitigung des Lärms aufgefordert. Da der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug geraten sei, habe er den bei der Mieterin entstandenen Schaden zu ersetzen.

Die Höhe des Schadens schätzte das Gericht gem. § 287 ZPO. Es stützte seine Schätzung hierbei auf die Berechnung der von der Mieterin für die Vergleichszeiträume der letzten 4 Jahre angegebenen Umsätze.

Fazit:

Mieter, die unter Baulärm leiden, sind gut beraten, die Art und Intensität der Beeinträchtigungen minutiös und belegbar festzuhalten. Im Streitfall ist der Mieter beweispflichtig.

Viele Ansprüche scheitern daran, dass der betroffene Mieter nur vage Angaben machen kann, wie z.B. ja ja es war schon ziemlich oft sehr laut. Mit einem solchen Vortrag werden keine Prozesse gewonnen.

Das inzwischen rechtskräftige Urteil des LG Dresden konnte nur deshalb erzielt werden, weil die Mieterin jede Stunde der Lärmbeeinträchtigung durch Zeugen festhalten ließ .

Der Vermieter hat zwischenzeitlich den Urteilsbetrag bezahlt (nach leichtem Druck durch Kontopfändung). Er wird sich bei den nächsten Umbauarbeiten Gedanken machen müssen, wie er einen nicht ganz billigen Prozess vermeiden kann.