Schönheitsreparaturen – neueste Rechtssprechung zu starren Fristen
Veranstaltung vom 10. Oktober 2007
I. Einleitung
II. Starre Renovierungsfristen
III. Starre Quotenabgeltungsklauseln
IV. Ausführungsart
V. Infektion/Summierungseffekte
VI. Ansprüche des Mieters
VII. Aufklärungspflichten des Vermieters
VIII. Recht auf Mieterhöhung
IX. Praktische Konsequenzen/künftige Gestaltung
X. Gewerbliches Mietrecht
I. Einleitung
1.
Zunächst ein Blick in das Gesetz:
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB regelt, dass der Vermieter für die Erhaltung der Mieträume verantwortlich ist. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten sind, hat der Mieter gem. § 538 BGB nicht zu vertreten.
Danach hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigem Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Vermieter hat nach der gesetzlichen Regelung die Schäden zu beseitigen, die durch normale Abnutzung entstanden sind. Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjektes einschließlich der Schönheitsreparaturen sind seine Sache.
2.
Was sind „Schönheitsreparaturen?
Instandsetzungsarbeiten, die zur Beseitigung eines verschlechterten Aussehens der Mieträume erforderlich sind, soweit die Veränderung durch einen normalen vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten ist, stellen „Schönheitsreparaturen“ dar.
Jedoch fallen nur solche Instandsetzungsarbeiten darunter, die in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV enthalten sind, also
- Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
- Streichen der Fußböden (Reinigung der Teppiche), Heizkörper, Heizrohre,
- Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
3.
Warum ist die Unterscheidung zu Instandhaltung/Instandsetzung wichtig?
Da die §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 538 BGB kein zwingendes Recht darstellen, können abweichende Vereinbarungen durch Formularverträge und durch Individualvereinbarungen grundsätzlich möglich erscheinen.
a)
Individualrechtlich sind vom Gesetz abweichende Regelungen bei Schönheitsreparaturen ohne weiteres zulässig. Die Grenze bildet § 242 BGB.
Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten können einzelvertraglich dem Mieter nur dann auferlegt werden, soweit keine wesentlichen bauseitigen Einrichtungen wie Heizung oder Sanitäranlage betroffen sind. Im übrigen dürfen nur Arbeiten übertragen werden, die üblicherweise erst nach längeren Fristen anfallen und in der Regel nicht zu einer Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit führen.
b)
Formularmäßig ist die Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, die über Schönheitsreparaturen hinausgehen, so gut wie immer unzulässig. (Beispiele: Erneuerung des Teppichbodens, Ausbessern von Schäden am Verputz der Wände und Decken, Abziehen von Parkettböden)
Schönheitsreparaturen können nach nahezu einhelliger Auffassung auch formularmäßig auf den Mieter übertragen werden. Unzulässig sind jedoch Klauseln oder Klauselkombinationen, die einen Mieter unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB benachteiligen.
3.
Von Allgemeinen Geschäftsbedingungen spricht man, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen nicht ausgehandelt worden sind.
Für Verbraucherverträge gilt nach § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB, dass allgemeine Geschäftsbedingungen als vom Unternehmer gestellt gelten. Auch ein Wohnungsvermieter gilt insoweit als Unternehmer.
Eine Individualvereinbarung kann deshalb nur noch dann angenommen werden, wenn die Vereinbarung nur für einen einzigen Vermietungsfall formuliert ist.
Der Vermieter ist im Zweifel dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass eine Vereinbarung ausgehandelt worden ist – also zur Disposition des Mieters gestellt worden ist . Dass ein Text handschriftlich oder maschinenschriftlich abgefasst wurde und nicht in einem Formular enthalten war, kann lediglich ein Indiz sein, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt. Ein Beweis hierfür wird aber durch diese Form nicht geführt.
Wichtig:
Weder hand- oder maschinenschriftliches Abschreiben eines vorgedruckten Vertragsformulars noch ein in einem Formularvertrag oder in Form einer gesonderten Vereinbarung erfolgter Hinweis, dass die Bestimmungen „mit dem Mieter besprochen und von ihm ausdrücklich anerkannt worden sind“ macht die Vereinbarung zu einer Individualvereinbarung (OLG Hamm, NJW 1981, S. 1049).
Der Bundesgerichtshof (BGH) betont in ständiger Rechtssprechung, dass der gesamte Vertragsinhalt einschließlich seiner Individualteile rechtlich zu würdigen ist. So können an sich unbedenkliche Einzelklauseln einen Summierungseffekt haben. Danach können Klauseln, die für sich betrachtet wirksam sind, in ihrer Summierung jedoch rechtlich nicht haltbar sein.
Die Revisionsrechtssprechung des BGH (namentlich des 8. Zivilsenates) hat sich in den letzten Jahren im Wesentlichen mit folgenden drei großen Bereichen des Rechts der Schönheitsreparaturen beschäftigt:
- Wirksamkeit von Fristenplänen („starre“ und „weiche“ Fristenpläne)
- Wirksamkeit von Quotenklauseln
- Summierungseffekte (Klauselkombinationen, die vor allem laufende Schönheitsreparaturen und unabhängig davon bestehende Zusatzrenovierungspflichten enthalten)
Die nachfolgend behandelten Klauseln sind obergerichtlich geklärt. Wie sich in der Vergangenheit gezeigt hat, ist auch der BGH nicht vor besseren Erkenntnissen gefeit. Was gestern richtig war, kann morgen anders gesehen werden.
Unter diesem Hintergrund muss jeder, der Klauseln entwirft oder benutzt, die aktuelle Rechtssprechung verfolgen. Rechtsunkenntnis schützt nicht vor Strafe.
II. Starre Renovierungsfristen
Formularklauseln, die den Mieter verpflichten, Schönheitsreparaturen während der Vertragsdauer nach einem Fristenplan durchzuführen sind grundsätzlich wirksam, wenn der Mieter nicht zur Vornahme allein nach Fristenplan ausgerichteter Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf einen tatsächlich bestehenden Renovierungsbedarf verpflichtet wird.
Wichtig:
Der Fristenplan darf nicht absolut gesetzt werden (starrer Fristenplan). Der Umfang der Renovierungspflicht muss sich nach dem Grad der tatsächlichen Abnutzungen richten. Das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB erfordert, dass der Mieter die Möglichkeit hat, eine geringere Abnutzung einzuwenden. Diese Möglichkeit muss sich aus dem Wortlaut der Klausel selbst ergeben.
Daher sind Fristen nur dann wirksam, wenn aus ihnen durch Formulierungen, wie
- „im Allgemeinen“
- „im Regelfall“
erkennbar ist, dass es sich nur um Näherungswerte handelt, von denen abgewichen werden kann (BGH vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03).
Rechtssprechungsbeispiele:
Der BGH hat in einem Urteil vom 28.04.2004 (VIII ZR 230/03) eine Klausel für wirksam erachtet, wonach bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter „alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung erforderlichen Arbeiten durchzuführen“ sind.
Der Mieter sei nicht unangemessen benachteiligt, da er zu Reparaturen nur dann verpflichtet sei ,als nach dem Abnutzungszustand unter Berücksichtigung des Fristenplanes hierfür ein Bedürfnis entstehe.
In seinem Urteil vom 20.10.2004 (VIII ZR 378/03) hatte der BGH über eine Formularklausel zu entscheiden, in der zunächst ein starrer Fristenplan (alle 3, 5, 7 Jahre…) enthalten war. In der Ziffer 3 war folgendes geregelt:
„Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine der Verlängerung nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitglieds verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.“
Der BGH hielt diese Klausel für wirksam:
Dem Mieter sei gestattet, einen Anspruch auf Verlängerung der Renovierungsfristen zu verlangen. Deshalb handele es sich nicht um einen „starren“ Fristenplan.
Der BGH hat in einer weiteren Entscheidung vom 05.04.2006 (VIII ZR 106/05) eine Klausel für unwirksam gehalten, in der es wie folgt hieß:
„Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4 – 5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)."
Aus der Sicht des verständigen durchschnittlichen Mieters stelle sich die Bezugnahme auf die üblichen sowie beispielhaft genannten Fristen als verbindlich dar. Dann handele es sich um einen starren Fristenplan, der die Unwirksamkeit der Klausel nach sich ziehe.
Wichtig:
Im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gilt das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion:
Benachteiligt eine Klausel den Mieter unangemessen, wird sie nicht auf das noch rechtlich zulässige reduziert. Sie ist gänzlich unwirksam mit der Rechtsfolge, dass nunmehr die gesetzliche Regelung gilt:
Das Gesetz verpflichtet den Vermieter zur Übernahme der Schönheitsreparaturen!!!
III. Starre Quotenabgeltungsklauseln
Derartige Klauseln sind seit Jahren Gegenstand obergerichtlicher Rechtssprechung gewesen. Einigkeit besteht seit jeher darüber, dass eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Fachgeschäftes zu zahlen hat, dann wirksam ist, wenn
- vereinbarte Fristen erst bei Einzug des Mieters zu laufen beginnen,
- der Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt wurde,
- die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den übrigen Renovierungsfristen ausgerichtet sind und
- dem Mieter vorbehalten bleibt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch nachzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparenden Eigenmaßnahmen ausführen darf (so schon BGH in BGHZ 105, S. 317 ff.).
Der BGH hatte in einer Entscheidung vom 06.10.2004 (VIII ZR 215/03) folgende Klausel zu beurteilen:
㤠4 Nr. 6
Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Außenanstriche von Fenstern und Balkontüren.
Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Art und Umfang unverzüglich schriftlich anzuzeigen.
Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gemäß § 4 Nr. 6 die Schönheitsreparaturen trägt, verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen.
Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen und Schadensersatz bei Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bleibt von vorstehender Regelung unberührt.
§ 13 Instandhaltung der Mieträume
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen:
Tapezieren, Anstreichen der Wände und Ecken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:
In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
In Wohn- und Schlafräumen, Fluren,
Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
In anderen Nebenräumen alle 7 Jahre“
Der BGH hielt diese Klausel insgesamt für wirksam, obwohl die Abgeltungsklausel einen starren Fristenplan enthielt.
Vermieter, die diese Klausel bisher verwandt hatten, lehnten sich beruhigt zurück und wähnten sich in Sicherheit – wie sich am 18.10.2006 herausstellen sollte - in trügerischer Sicherheit.
In seinem Urteil vom 18.10.2006 (VIII ZR 52/06) nämlich hatte sich der BGH mit einer inhaltlich vergleichbaren Klausel zu befassen:
„1. Die Miete ist so kalkuliert, dass in ihr die Kosten für die nachfolgend geregelten Instandsetzungen und Instandhaltung nicht enthalten sind.
2. Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des unter Ziff. 3 vereinbarten Fristenplanes fällig werdenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. …
3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen innerhalb folgender Fristen auszuführen:
a) Küche, Wohnküche, Kochküche, Bad, Dusche, WC alle 3 Jahre
b)Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und alle
sonstigen Räume alle 5 Jahre
c) Nebenräume (z. B. Speisekammer, Besenkammer) und
alle Ölfarbanstriche alle 7 Jahre
4. …
5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Räume zu Ziff. 3 a mindestens drei Jahre, die Räume zu Ziff. 3 b mindestens fünf Jahre, die Räume oder Einrichtungen zu Ziff. 3 c mindestens sieben Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmännisch nachzuholen. …
6. Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen.
Räume gemäß Ziff. 3 a Ziff. 3 b Ziff. 3 c
nach einer Nutzungsdauer von mehr als
6 Monaten 17 % 10 % 7,14 %
12 Monaten 33 % 20 % 14,28 %
24 Monaten 66 % 40 % 28,50 %
36 Monaten 60 % 42,85 %
48 Monaten 80 % 57,00 %
60 Monaten 71,40 %
Die Nutzungsdauer beginnt mit dem Anfang des Mietverhältnisses, bzw. mit dem Zeitpunkt der letzten Renovierung durch den Mieter. …
Der Mieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung eines Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen frei, wenn er, was ihm unbenommen ist, dieser anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommt, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen selbst durchführt. …“
Der BGH kam – für viele Fachleute überraschend – zu einer völlig anderen Beurteilung:
Die Abgeltungsklausel sei unwirksam!
Seine anderslautende Entscheidung vom 5. April 2006, in der er die starre Abgeltungsfristen gebilligt hatte, tat der BGH mit der lapidaren Erklärung ab:
„ Daran wird aus den nachstehend dargelegten Gründen nicht festgehalten.“
Denn, so der BGH, bei einer formularmäßigen Mietvertragsklausel, die dem Mieter die Verpflichtung anteiliger Kosten von Schönheitsreparaturen auf der Grundlage einer „starren“ Fristenregelung auferlegt, läge es nicht anders als bei einer Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan verpflichte. Der Mieter sei bei beiden Klauseln gleichermaßen unangemessen benachteiligt.
Wichtig:
Abgeltungsklauseln sind danach unwirksam, wenn sie
- entweder auf einem starren Renovierungsplan aufbauen oder
- selbst starre Fristen enthalten, auch wenn die Abgeltungsklausel auf einen
weichen Fristenplan Bezug genommen hatte.
In einer aktuellen Entscheidung vom 26.09.2007 (VIII ZR 143/06) hatte sich der BGH mit einer Formularklausel zu beschäftigen, die für sich gesehen, den Anforderungen der bisherigen Rechtssprechung entsprach. Im Einzelnen lautete die Klausel wie folgt:
„Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziff. 2 – 4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziff. 2 bis 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchgeführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.“
Der BGH erklärte diese Quotenabgeltungsklausel für unwirksam. Zwar ließe diese Abgeltungsklausel eine Auslegung zu, deren sachlicher Regelungsgehalt nicht zu beanstanden sei.
Jedoch benachteilige diese Klausel den Mieter deshalb unangemessen, weil dem durchschnittlichen Mieter nicht klar verständlich sei, wie die Abgeltungsquote genau zu berechnen sei. Damit verstoße die Klausel gegen § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB (Transparenzgebot).
IV. Ausführungsart
In einer weiteren Entscheidung vom 28.03.2007 (VIII ZR 199/06) hatte der BGH über folgende Klauseln zu entscheiden:
„Der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung
a) die Schönheitsreparaturen auszuführen (Nr. 5 und 12 AVB). …“
In den allgemeinen Vertragsbedingungen unter Nr. 5 Abs. 2 Sätze 1 und 4 hieß es:
„Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen.“
Der BGH hielt diese Klausel insgesamt für unwirksam. Eine Klausel, die den Mieter verpflichte, nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen, sei unklar. Es sei nicht erkennbar, was „Ausführungsart“ bedeute. Es solle jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein. Wo die Grenzen zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegen, sei für den Mieter nicht nachzuvollziehen. Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung benachteilige den Mieter unangemessen in seiner Möglichkeit, die Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten.
Wichtig:
Der BGH hält die Unwirksamkeit der Ausführungsklausel nicht nur isoliert für unwirksam:
Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf dem Mieter insgesamt sei damit unwirksam!
V. Infektion/Summierungseffekte
1. Infektion wirksamer Schönheitsreparaturklauseln
In seinem Urteil vom 18.10.2006 (VIII ZR 52/06) hatte sich der BGH mit einem flexiblen Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, einem starren Abgeltungsquotenplan und einer Endrenovierungsklausel zu befassen.
In diesem Urteil hatte der BGH der Schönheitsreparaturklausel mit flexiblen Fristenplan die Wirksamkeit belassen, obwohl die Quotenabgeltungsklausel aufgrund der starren Fristen unwirksam war. Diese unwirksame Quotenabgeltungsklausel hatte demnach die wirksame Schönheitsreparaturklausel nicht infiziert.
Der BGH hat in dieser Entscheidung klargestellt, dass bei der Kombination von Schönheitsreparatur-, Endrenovierungs- und Quotenabgeltungsklauseln nicht grundsätzlich der Summierungseffekt zur Anwendung kommt, sondern nur in besonders gelagerten Fällen der Kumulation.
2. In einer Entscheidung vom 05.04.2006 (VIII ZR 163/05) hatte es der BGH mit folgender Formularbedingung zutun:
„Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten… spätestens nach sieben Jahren zu tätigen."
Darüber hinaus enthielt der Mietvertrag folgende individualrechtlich vereinbarte Regelung für einen Teil der Schönheitsreparaturen:
„Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber zu verlassen. Außerdem sind die Tapeten zu entfernen und Decken „wände“ zu streichen.“
Der BGH sah in der Renovierungsklausel einen zulässigen flexiblen Fristenplan. Auch die – individualrechtlich – wirksam vereinbarte Endrenovierungsklausel sei nicht zu beanstanden. Jedoch folge die Unwirksamkeit beider für sich gesehenen Klauseln aus dem Summierungseffekt. Ein solcher liege vor, wenn jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führe.
VI. Ansprüche des Mieters
Haben die Parteien eine rechtlich unwirksame starre Fristenklausel für die Schönheitsreparaturen vereinbart, ergibt sich als zwingende Rechtsfolge die Unwirksamkeit dieser Klausel (§ 306 Abs. 2 BGB). Dabei ist es unerheblich, ob anstatt einer flexiblen Fristenregelung starre Fristen verwendet wurden oder aber der Vermieter nur zu kurze Renovierungsfristen angesetzt hatte.
Nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt eines Vertrages nach den „gesetzlichen Vorschriften“, wenn eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag gem. § 307 BGB unwirksam ist. Dann gilt das dispositive Gesetzesrecht, hier also § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach Schönheitsreparaturen grundsätzlich dem Vermieter obliegen.
Wie bereits ausgeführt scheidet eine geltungserhaltende Reduktion ebenso wie eine ergänzende Vertragsauslegung aus.
Mit anderen Worten:
Wurde eine unwirksame Renovierungsfrist vereinbart, gilt das Gesetz.
Das bedeutet:
- Der Mieter ist nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen
- Der Mieter kann vielmehr vom Vermieter eine Renovierung der Wohnung verlangen, soweit dies notwendig geworden ist.
Hat der Mieter bei Auszug die vermeintlich bestehenden Renovierungsverpflichtungen durchgeführt, obwohl die entsprechende Klausel unwirksam war, kann er vom Vermieter den Ersatz seiner Aufwendungen nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag oder der ungerechtfertigten Bereicherung verlangen können (LG Freiburg, WuM 2005, S. 383, LG Karlsruhe NZM 2006, S. 508).
Obergerichtliche Entscheidungen des BGH liegen hierzu noch nicht vor. Problematisch wird sein, wie die Bereicherung zu berechnen ist. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass die Kosten der Renovierung vom Mieter als Bereicherungsanspruch verlangt werden können.
Insbesondere dann, wenn dem Vermieter bekannt war, dass er eine unwirksame Renovierungsverpflichtung vereinbart hatte, kann der Mieter Schadensersatzansprüche aus den Grundsätzen der Verletzung einer Nebenpflicht geltend machen. Dies gilt gerade dann, wenn der Vermieter trotz der Einwände des Mieters an seinem rechtswidrigem Verhalten nach einer umfassenden Neudekoration festhält. In diesem Fall kann der Mieter ohne weiteres Ersatz seiner notwendigen Renovierungsaufwendungen verlangen (vgl. Langenberg, Schmidt-Futterer, 9. Auflage, § 538 BGB Rz. 208).
VII. Aufklärungspflichten des Vermieters
Hat ein Vermieter – was mit Sicherheit kein Einzelfall sein wird – eine von der Rechtssprechung als unwirksam angesehene Formularklausel verwendet, können sich zwei Fragen stellen:
1. Darf er sich sanktionslos auf die unwirksame Klausel berufen?
2. Trifft den Vermieter eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter, wenn festgestellt wird, dass eine verwendete Klausel der Inhaltskontrolle nicht stand hält?
1. Berufung auf unwirksame Klauseln
Beruft sich ein Vermieter auf eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel, stellt dies eine Pflichtverletzung in Sinne des § 241 Abs. 2 BGB. Dieses Verhalten löst Schadensersatzverpflichtungen des Vermieters aus. Der Mieter kann als Schadensersatz die Renovierungsaufwendungen vom Vermieter verlangen.
2. Aufklärungspflicht des Vermieters
Ein Dauerschuldverhältnis kann beide Parteien zur Rücksichtnahme auf Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten. Gegenstand derartiger Pflichten sind insbesondere Aufklärungspflichten.
Nach richtiger Auffassung kann ein Vermieter nicht verpflichtet sein, seinen Vertragspartner stets auf dem Laufenden über geänderte rechtliche Umstände zu informieren.
Will jedoch der Vermieter den Mieter veranlassen, einen „starren“ Fristenplan durch einen „weichen“ zu ersetzen, muss er ihn darauf hinweisen, dass er eine neue originäre Verpflichtung eingeht, zu der er rechtlich nicht verpflichtet ist. Anderenfalls wäre das Transparenzgebot bzw. eine Nebenpflicht gem. § 241 BGB verletzt. ( Vgl. Artz, NZM 2007, S. 272 )
VIII. Recht auf Mieterhöhung
Im Anschluss an die für den Vermieter restriktive Rechtsprechung des BGH ist in der rechtswissenschaftlichen Literatur erörtert worden, ob ein Vermieter als Ausgleich für eine unwirksame Renovierungsklausel zur Erhöhung der Miete berechtigt ist (vgl. Kappes, NJW 2006, S. 30, 31, Börstinghaus, NZM 2005, S. 931).
Inzwischen liegen zu diesen Fragen erste – bejahende und verneinende - Urteile vor:
Das Amtsgericht Wiesbaden hat in seinem Urteil vom 26.03.2007 (390 C 5183/06) einem Vermieter, nachdem eine Renovierungsklausel unwirksam war, das Recht zur Mieterhöhung zugesprochen. Den Mietern sei es – so das Amtsgericht Wiesbaden - unbenommen, sich mit dem Vermieter noch auf eine wirksame Schönheitsreparaturklausel zu einigen, um Zuschläge bis zur Vergleichsmiete abzuwenden. Soweit der Mieter eine solche Einigung ablehne, sei eine Anpassung der Miete gerechtfertigt.
Das OLG Karlsruhe hat in einem ähnlich gelagerten Fall mit Urteil vom 18.04.2007 (7 U 186/06) dem Vermieter eine Mieterhöhung von 8,50 € pro m² und Jahr zugebilligt (entsprechend § 28 Abs. 4 II. BV). Ein Vermieter müsse den Mieter vor der Mieterhöhung nicht den Abschluss einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel anbieten. Der Mieter habe keinen Anspruch auf eine solche Vertragsänderung. Vielmehr sei die Unwirksamkeit der Klausel von Amts wegen zu berücksichtigen.
Gegen dieses Urteil wurde die Revision zugelassen. Das Verfahren ist beim BGH unter dem Aktenzeichen VIII ZR 118/07 anhängig. Auf telefonische Anfrage hat mir am 8. Oktober 2007 die Geschäftsstelle des 8. Zivilsenates mitgeteilt, dass noch kein Termin in diesem Verfahren festgelegt sei. Eine Terminierung sei jedoch frühestens im zweiten Quartal 2008 zu erwarten.
Es bleibt abzuwarten, ob sich der BGH der Rechtssprechung des OLG Karlsruhe anschließt. Bereits jetzt Erhöhungsklagen einzureichen erscheint verfrüht.
Problem:
Unausgesprochene Voraussetzung für einen Mietzuschlag ist, dass bei vergleichbaren Wohnungen die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 28.03.2007 (VIII ZR 199/06) Schönheitsreparaturklauseln mit vorgeschriebener Ausführungsart für unwirksam gehalten (s. o. unter IV). In Regionen mit großen Wohnungsgesellschaften, die derartige Klauseln bisher verwendet haben, wird eine derartige Mieterhöhung praktisch nicht durchgesetzt werden können, da ein Großteil der Mietverträge unwirksame Renovierungsklauseln beinhaltet.
Der GdW und seine Mitgliedsunternehmen sollen nach eigenen Angaben rund 6,2 Mio. Wohnungen oder 30 % des Gesamtmarktes verwalten. Die betroffenen Unternehmen hatten die vom BGH beanstandeten Klauseln verwendet. In Regionen, in denen diese Wohnungsbaugesellschaften stark vertreten sind, wird eine Mieterhöhung kaum durchsetzbar sein, da ein Großteil der vergleichbaren Wohnungen ebenfalls von unwirksamen Renovierungsklauseln betroffen sein wird.
IX. Praktische Konsequenzen/künftige Gestaltungsmöglichkeiten
1. Beendete Mietverhältnisse
Vermieter, deren Mietvertrag unwirksame Klauseln enthalten, müssen künftig Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen selbst tragen. Sie können vom Mieter keine anteilige Erstattung der Kosten für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen verlangen.
Bei beendeten Mietverhältnissen müssen Vermieter mit Rückforderungsansprüchen früherer Mieter rechnen, die im Vertrauen auf ihre vermeintlich vertragliche Verpflichtung aus dem Mietvertrag ohne Kenntnis der Unwirksamkeit der formularvertraglichen Abwälzung entweder Schönheitsreparaturen durchgeführt haben oder Abgeltungszahlungen geleistet haben. Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre.
Sicher können sich nur jene Vermieter fühlen, die anteilige Kostentragungspflichten vergleichsweise geregelt haben, da abgeschlossene Vergleiche durch die Rechtssprechungsänderung nicht berührt werden.
2. Laufende Mietverhältnisse
Rechtlich hat ein Vermieter im laufenden Mietverhältnis keine Möglichkeit, den Mieter zum Abschluss einer wirksamen Übertragung der Renovierungsverpflichtungen zu zwingen. Eine ergänzende Vertragsauslegung scheidet aus. Die einzige Möglichkeit des Vermieters besteht darin, zu versuchen, den Mietzins auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben. Solange hierüber jedoch keine obergerichtliche Entscheidung des BGH gefallen ist (voraussichtlich im Frühjahr 2008) besteht höchste Rechtsunsicherheit. Eine Mieterhöhung scheidet auch dann aus, wenn der bisherige Mietzins bereits die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht oder überschritten hat.
3. künftige Gestaltungsmöglichkeiten
Sicherlich wird es auch in Zukunft grundsätzlich möglich sein, klauselmäßig sowohl die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen als auch Quotenabgeltungsregelungen zu vereinbaren. Nach jetzigem Stand dürften Formulierungen wirksam sein, die nicht nur den Fristenplan, sondern auch die Abgeltungsklausel flexibilisieren, z. B. dadurch, dass die Quote nach dem tatsächlichen Grad der Abnutzung seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit Durchführung der letzten Schönheitsreparatur bemessen wird.
Die Formulierungen müssen weich gefasst werden, also z. B. durch „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“. Bisher wird es als zulässig angesehen, sich an den Fristenplan aus dem Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums zu orientieren, also drei Jahre bei Küchen und Bädern, fünf Jahre bei Wohn-, Schlafzimmern und sonstigen Räumen sowie sieben Jahren bei Nebenräumen, wie Speise- und Besenkammern.
Beachtliche Stimmen in der Literatur (vgl. Langenberg, WuM 2006, S. 122 ff.) halten diese Fristenpläne aufgrund der gestiegenen Qualität der verwendeten Dekorationsmittel nicht mehr für angemessen und halten Fristen von fünf/acht/zehn Jahren für angemessen. Ob und wann sich der BGH hierzu äußern wird, ist noch nicht abzusehen.
Nach jetzigem Stand der Rechtssprechung sind Klauseln wirksam, wenn
- vereinbarte Fristen erst bei Einzug des Mieters zu laufen beginnen.
- der Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt wurde.
- die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den Übrigen Renovierungsfristen ausgerichtet sind.
- dem Mieter vorbehalten bleibt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch nachzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparenden Eigenmaßnahmen ausführen darf (so schon BGH in BGHZ 105, S. 317 ff.).
- flexibler Fristen vereinbart wurden.
- transparente und nachvollziehbare Formulierungen gewählt wurden.
4. Praktische Folgeprobleme
Wie einem Mieter der Nachweis gelingen soll, die Räume seien noch nicht renovierungsbedürftig, bleibt offen. Vereinzelt wird empfohlen (vgl. Bub/von der Osten, NZM 2007, S. 76 ff.), für den Fall, dass die Mietvertragsparteien sich nicht über den Grad der Abnutzung einigen können, im Mietvertrag eine Schiedsgutachterklausel vorzusehen.
Hierbei lässt sich jedoch ernsthaft die Frage stellen, ob es einem Sachverständigen überhaupt möglich sein kann, punktgenau den Abnutzungsgrad einer Wohnung festzustellen.
Darüber hinaus wird sich in vielen Fällen angesichts der erheblichen Kosten für einen Sachverständigen zwangsläufig ergeben, dass die Summe der Gerichtskosten den Streitwert erheblich übersteigen kann.
X. Gewerbliches Mietrecht
Der BGH hat in einer Entscheidung aus dem Jahre 2005 ( Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 308/02) entschieden, dass auch bei Geschäftsraummietverträgen die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusgemäß vorzunehmenden Schönheitsreparaturen wegen des Summierungseffektes zur Unwirksamkeit beider Klauseln führt.
Mit dieser Entscheidung des BGH geraten bei Gewerberaummietverträgen nicht nur die Klauselkombinationen, die neben der Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung auch die Verpflichtung zur Erledigung laufender Schönheitsreparaturen festschreiben, in die Gefahr der Unwirksamkeit.
Der für Gewerberaummietverhältnisse zuständige 12. Zivilsenat des BGH sieht nämlich ausdrücklich keine Veranlassung, zwischen Gewerberaum- und Wohnraummietrecht zu differenzieren. Soweit formularvertraglich der Gewerberaummieter zur Endrenovierung neben der Verpflichtung zur laufenden Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, sei dies eine zu weitgehende Entfernung vom gesetzlichen Leitbild, die generell zur Unwirksamkeit führe (BGH vom 06.04.2005 a.a.o.).
Für die Praxis bedeutet dies, dass Klauseln oder Klauselkombinationen in Gewerberaummieteverträgen, die unabhängig vom Renovierungszustand der Mieträume bei Vertragsbeginn die Verpflichtung des Mieters zur regelmäßigen Schönheitsreparatur und zur Vornahme von Endrenovierungen anhält, generell unwirksam sind.
Verschiedene Oberlandesgerichte(vgl. OLG München vom 22.09.2006, 19 U 2964/06) sehen keinen Anlass, Wohnraummieter anders als Geschäftsraummieter zu behandeln.
So hat auch das OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 04.05.2006 (10 U 174/05) in einem Gewerbemietvertrag eine starre Renovierungsklausel für unwirksam gehalten. Das OLG war der Auffassung, dass auch bei Gewerbemietverträgen dann der Mieter unangemessen benachteiligt werde, wenn ihm eine Renovierungsverpflichtung auferlegt wird, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinaus gehe. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass Geschäftsraummieter eine geringere Schutzbedürftigkeit als Wohnraummieter hätten.
Dieses Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Das Revisionsverfahren ist beim BGH unter dem Aktenzeichen XII ZR 84/06 anhängig. Nach Mitteilung der Geschäftsstelle des 12. Zivilsenates vom 09.10.2007 sind zwar Revisionsbegründung und Revisionserwiderung eingegangen. Ein Termin sei jedoch frühestens im Frühjahr/Sommer 2008 zu erwarten.
Diese Entscheidung des BGH wird richtungsweisend sein. Sollte der BGH die Auffassung des OLG Düsseldorf bestätigen, werden Vermieter vom Gewerberäumen vor die gleichen Probleme gestellt sein wie Wohnraumvermieter.
Solange sich der BGH nicht abschließend zu diesen Fragen geäußert hat, ist dringend davon abzuraten, auch in Gewerberaummietverhältnissen starre Renovierungs- und Quotenabgeltungsklauseln formularmäßig zu vereinbaren. Das gleiche gilt für erheblich verkürzte Renovierungszeiträume.
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