Böse Überraschung für langjährigen Mieter

1.

Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung vom 4. April 2007 (VIII ZR 223/06) eine seit Jahren umstrittene Rechtsfrage abschließend geklärt - und neue Fragen aufgeworfen.

Dass ein Kündigungsausschluss für längere Zeit  als ein Jahr gemäß  §  550 BGB der Schriftform bedarf, steht seit langem fest.

Bisher war ungeklärt, ob Schriftform auch dann notwendig ist, wenn der Vermieter auf bestimmte Kündigungsgründe, wie zum Beispiel auf die Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichtet.

Im Ausgangsfall hatte ein Ehepaar im Jahre 2001 eine seit 1991 vermietete Wohnung gekauft. Die Mieter machten sich keine Sorgen, da sich in ihren Unterlagen eine Anlage zum Mietvertrag fand, in der es hieß :

Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wird verzichtet

Kurz nach dem Kauf kündigten die neuen Eigentümer den Mietvertrag und beriefen sich auf Eigenbedarf für die erwachsene Tochter.

Die Mieter widersprachen der Kündigung und legten im Räumungsprozess - siegessicher - ihre Anlage zum Mietvertrag vor. Daran hätten sich auch die neuen Eigentümer zu halten!

Die neuen Eigentümer legten ihrerseits eine Anlage vor, die keinen derartigen Zusatz enthielt.

Keine der von den Parteien vorgelegten Anlagen war unterschrieben.

2.

Der Bundesgerichtshof gab den Vermietern Recht und verurteilte die Mieter zur Räumung:

§ 550 BGB verfolge vor allem den Zweck, es einem Grundstückserwerber, der in einen bestehenden Mietvertrag eintreten müsse, zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten.

Für den Erwerber sei deshalb nicht nur ein genereller Kündigungsausschluss von entscheidender Bedeutung. Ebenso wichtig sei für ihn eine wesentliche auf Dauer geltende Kündigungsbeschränkung.

Soweit eine derartiger wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages nicht in der Mietvertragsurkunde selbst aufgenommen sei, müsse die Zusammengehörigkeit der Anlage und des Hauptvertrages " in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht" sein. Da die Anlage weder mit dem Mietvertrag verbunden noch unterzeichnet war und auch im Text der Anlage nicht auf den Hauptvertrag Bezug genommen wurde, könnte diese Anlage nicht zweifelsfrei zur Haupturkunde zugeordnet werden. Dann fehle es an der Schriftform, so dass der Erwerber sich nicht an die Kündigungsbeschränkung halten müsse.

3.

Die Frage, ob ein Ausschluss einzelner Kündigungsgründe der Schriftform bedarf, hat der BGH also eindeutig bejaht. Bei langfristig abgeschlossenen Mietverträgen hätte demnach jede der Mietvertragsparteien nach einem Jahr die Möglichkeit sich mit den gesetzlichen Kündigungsfristen vom Vertrag zu lösen - also auch dann, wenn eine feste Laufzeit vereinbart wurde.

Trotzdem bleiben Fragen offen:
 
Die wichtigsten Fragen lauten:

Führt die Nichteinhaltung der Schriftform gemäß § 550 BGB nicht nur zum Recht, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen, sondern vielmehr auch zur Unwirksamkeit der betreffenden Vertragsbestimmung?

Im Ausgangsfall hätte die gesetzliche Regelung dem Vermieter nichts genützt. Der - ohnehin nicht befristete Mietvertrag - wäre nach der gesetzlichen Sanktion des § 550 BGB nur kündbar gewesen. Eine der Schriftform widersprechende Regelung wäre für beide Parteien dennoch bindend gewesen, sodass der Vermieter nach wie vor an die Kündigungsbeschränkung gebunden gewesen wäre. Dieses Ergebnis wollte der BGH ersichtlich vermeiden.

Das Urteil wurde von dem für Wohnraum-Mietrecht zuständigen 8. Zivilsenat gefällt.

Es bleibt die weitere spannende Frage, ob der für Gewerberaum-Mietrecht zuständige 12.Zivilsenat ähnlich urteilen würde, wenn der Streit der Parteien um Geschäftsräume gegangen wäre. Ich wage dies zu bezweifeln, da nur im Wohnungs-Mietrecht gesetzliche Kündigungsbeschränkungen bestehen.

4.

Zusammenfassung:

Die Einhaltung der Schriftform hat für die Frage, ob ein Mietvertrag wie vereinbart fortdauert und damit im Ergebnis - insbesondere bei gewerblichen Mietverträgen - für die Werthaltigkeit der Immobilie überragende Bedeutung.

Wollen Mieter und/oder Vermieter keine bösen Überraschungen erleben, müssen alle wesentlichen Vertragsbestimmungen schriftlich niedergelegt werden und zwar - trotz Auflockerungsrechtsprechung des BGH - in einer fest miteinander verbundenen Urkunde. Alle wesentlichen Nachträge sind ebenfalls schriftlich zu fassen und mit der Ausgangsurkunde zu verbinden.

Ein anwaltlicher Berater darf sich nicht darauf zurückziehen, sich lediglich den schriftlichen Mietvertrag zur Prüfung vorlegen zu lassen. Um nicht selbst in Haftung genommen zu werden, muss er danach fragen, ob die Parteien nachträgliche Änderungen vereinbart haben und ob hierfür die Schriftform eingehalten wurde.

Haben die Parteien nach Vertragsabschluss z. B. mündlich weitere Ausbauleistungen des Vermieters, eine Änderung der Mietfläche, eine Reduzierung des Mietzinses, einen Austausch von Stellplätzen etc. vereinbart, müssen sie damit rechnen, dass Schriftformmängel gerügt werden. Dann kann ganz schnell aus einem

15 - Jahresvertrag ein Mietvertrag werden, der nach einem Jahr Laufzeit beendet werden kann. Dies kann verheerende Auswirkungen zum Beispiel im Hinblick auf die Finanzierung einer Immobilie haben.

Jede Vertragspartei - insbesondere auch ein Grundstückserwerber - darf sich grundsätzlich auch Jahre nach Abschluss des Mietvertrages darauf berufen, dass die Schriftform nicht eingehalten wurde. Nur ganz besondere Umstände können im Einzelfall im Hinblick auf § 242 BGB den Einwand unzulässiger Rechtsausübung, also ein Verhalten wider Treu und Glauben rechtfertigen.

Näheres zum Schriftformerfordernis finden Sie hier

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