Schriftform und Schriftformheilungsklauseln im Mietrecht
Vortrag am 12. November 2008
von
Rechtsanwalt Michael Sadlo
Fachanwalt für Miet-und WEG-Recht
Zum Fall:
Alle sind glücklich: Mieter, Vermieter und nicht zuletzt, die finanzierende Bank.
Endlich geschafft. Der Mietvertrag - 42 Seiten - ist nach monatelangen Verhandlungen allseits unterschrieben - mit Stahlösen fest verbunden.
Laufzeit: 15 Jahre; 3-malige Option für den Mieter, jährlicher Mietzins: 240.000.- Euro
Der Mieter, der günstigere Räume gefunden hat, kündigt nach 4 Jahren und zieht aus.
Der Vermieter klagt auf Mietzahlung und auch sonst über die Undankbarkeit des Mieters. „Wir konnten doch über alles reden, haben doch immer eine einvernehmliche Lösung gefunden".
Eben, so der Mieter im Prozess, Reden allein reiche aber nicht. Müsse alles schriftlich sein. Und schießt folgende Einwendungssalven ab:
1. Rücksendung des unterschriebenen Mietvertrages nach vier Wochen
2. Kein Hinweis auf Vertretung
3. Unterschrift in Schlangenlinien
4. Vermietung vom Reißbrett
5. Mündlich vereinbarte Ausbauleistungen des Mieters
6. Nachträgliche Festlegung des Beginns der Mietlaufzeit
7. Nachträgliche Änderung des Nutzungszwecks
8. Nachträgliche generelle Erlaubnis der Untervermietung
9. Nachträgliche Änderung der Fälligkeit und der Höhe des Mietzinses
10. Nachträgliche Hausordnung
11. Getrennte Vermietung von Stellplätzen
12. Nachträglicher Tausch von Stellplätzen
13. Vereinbarung über Maklerprovision
14. Eintritt eines zusätzlichen Mieters
15. Optionsausübung durch Telefax
Der Mieter ist der Auffassung, dass gegen das Schriftformerfordernis mehrfach verstoßen wurde. Er habe deshalb das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen können.
Der Vermieter beruft sich auf eine im Mietvertrag enthaltene Schriftformheilungsklausel. Im Übrigen verstoße der Mieter mit seiner Kündigung gegen Treu und Glauben.
Zum Rechtlichen:
I. Einführung
1. Bedeutung der Schriftform
Der Mieter stützt seine Kündigung im fiktiven Beispielsfall auf die Verletzung der Schriftform. Wurde die Schriftform nicht eingehalten, stünde dem Mieter tatsächlich ein Kündigungsrecht zu. Zahlreiche Oberlandesgerichte und der Bundesgerichtshof haben in den vergangenen 10 Jahren unzählige Entscheidungen zur Schriftform gefällt. Eine Reihe von Einzelfragen hat der Bundesgerichtshof mittlerweile geklärt.
Nach wie vor ist jedoch vieles umstritten. Soweit die Parteien nicht den langen Atem haben, bisher noch nicht letztinstanzlich geklärte Rechtsfragen dem Bundesgerichtshof vorzulegen, wird in vielen Fällen die Entscheidung davon abhängen, in welchem Bundesland die Rechtsstreite entschieden werden.
Wer langfristige Mietverträge eingehen will, muss wissen, welche Kriterien die Rechtsprechung an die Einhaltung der Schriftform stellt.
Die Einhaltung der Schriftform hat für die Fortdauer des Vertrages und damit im Ergebnis für die Werthaltigkeit der Immobilie überragende Bedeutung. Nicht nur für den Vermieter, sondern auch - insbesondere - für die finanzierende Bank.
Vorzeitige Kündigungen, die mit Schriftformmängeln begründet werden, haben in der Praxis häufig nichts mit der Schriftform zu tun, sondern mit der Absicht, unrentable Geschäftsräume aufgeben zu wollen.
Andererseits kann es vielfach für Vermieter ein reizvoller Gedanke sein, sich von langfristigen Verträgen lösen zu können, die eine lukrativere Vermietung verhindern.
Nachfolgend werde ich erörtern, wie man sich vor bösen Überraschungen, zumindest rein theoretisch, schützen kann.
Theoretisch deshalb, weil ein Vertrag so gut ist wie die Gesinnung der Vertragschließenden.
Absoluter Schutz ist bei arglistig handelnden Vertragspartnern nicht erreichbar.
Um zu verstehen, wie kostbar die Kenntnis von den Einwendungen des Mieters ist, sollte man zunächst das Gesetz kennen. Diese Kenntnis allein genügt nicht.
Wie haben die Gerichte in der Vergangenheit entschieden und wie werden die Gerichte künftig entscheiden - das ist die einzige entscheidende Frage.
Tendenzen aufzuzeigen und Problembewusstsein schaffen: Dies soll der Zweck der nachfolgenden Ausführungen sein.
2. Das Gesetz
§ 550 BGB bestimmt:
„Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.“
Die gesetzliche Regelung klingt eindeutig:
Ist ein Mietvertrag zum Beispiel mit einer Laufzeit von fünf Jahren fest abgeschlossen, ist die Befristung wirksam, wenn der Vertrag schriftlich abgeschlossen wurde.
Vereinbaren die Parteien nur mündlich die Laufzeit, gilt er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Er kann deshalb zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden.
3. Der Gesetzeszweck
Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung vom Mai 2008 (Urteil vom 07.05.2008, XII ZR 69/06) den Gesetzeszweck wie folgt klargestellt:
„Das Schriftformgebot des § 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient die Schriftform des § 550 BGB aber auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.“
§ 550 BGB verfolgt damit vor allem den Zweck, dem Grundstückserwerber, der die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen übernehmen muss, zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten.
Ein Grundstückserwerber hat nämlich keine Möglichkeit, sich zum Beispiel aus dem Grundbuch Kenntnisse über Rechte und Pflichten von bestehenden Mietverträgen zu verschaffen. Sichere Beurteilungsgrundlage kann für ihn nur ein schriftlicher Vertrag sein. Durch die Formvorschrift soll der Erwerber die Möglichkeit erhalten, „sich über den Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Verpflichtungen mit Zuverlässigkeit zu unterrichten". Dem Interesse des Erwerbers genügt es, dass ein - mündlicher und damit formnichtiger - langfristiger Vertrag nicht unwirksam ist, sondern nach einem Jahr mit den gesetzlichen Fristen gekündigt werden kann.
Dies bedeutet :
Ein potentieller Erwerber muss aus dem Mietvertrag erkennen können, welche Bindungen auf ihn zukommen.
Zur Wahrung der Schriftform sind deshalb die wesentlichen Vertragsbestimmungen schriftlich in einer Urkunde festzuhalten, die von beiden Vertragsparteien zu unterzeichnen ist.
Wesentliche Vertragsbestimmungen sind u. a.:
- die Mietvertragsparteien
- die Vertragslaufzeit
- die Mietsache
- die Miethöhe (einschließlich geldwerter Sach- oder Dienstleistungen)
Sind diese Bestimmungen schriftlich im Mietvertrag niedergelegt, sollten sich die Parteien dennoch nicht in falscher Sicherheit wiegen.
Die Rechtsprechung hat eine Vielzahl von weiteren Abreden für formbedürftig erachtet. Soweit diese - auch nachträglich - nur mündlich vereinbart wurden, sah die Rechtsprechung die Schriftform als nicht eingehalten an.
4. Die Vertragsurkunde
Bis 1997 ging der Bundesgerichtshof davon aus, das Prinzip der Einheitlichkeit der Vertragsurkunde nur dann als gewahrt anzusehen, wenn alle wesentlichen Vertragsbestimmungen in einer Urkunde so fest miteinander verbunden sind, dass deren Auflösung nur durch teilweise "Substanzverletzung oder Gewaltanwendung" möglich sei.
Legionen von Rechtsanwälten haben mit Blick auf diese Rechtsprechung ihre Mandanten darauf getrimmt, alle Anlagen und alle Nachträge so fest miteinander zu verbinden, dass ein Auflösen ohne Substanzverletzung unmöglich wäre, zum Beispiel durch von Notaren bekannte Ösen und Siegel.
Im Jahre 1997 lockerte der BGH seine Rechtsprechung insoweit auf, dass die feste körperliche Verbindung der einzelnen Blätter dann nicht erforderlich sei, wenn sich die Einheit der Urkunde aus anderen eindeutigen Merkmalen ergebe, z. B. durch fortlaufende Paginierung oder fortlaufende Nummerierung der einzelnen Textabschnitte.
Soweit im Hauptvertrag auf Anlagen verwiesen werde, müssten diese Anlagen nicht unbedingt fest mit der Haupturkunde verbunden sein. Ausreichend sei, dass zweifelsfrei in der Haupturkunde auf die Anlagen verwiesen werde. Soweit die Anlagen paraphiert wurden, sei dies ausreichend, aber nicht zwingend notwendig (BGH vom 24.09.1997; BGHZ 136,357).
Praxistipp:
Um sicher zu gehen - soweit man überhaupt von Sicherheit reden kann - sollte man keine Diskussionen darüber aufkommen lassen, ob zweifelsfrei auf Anlagen verwiesen wurde oder ob es sich bei Vertragsbestimmungen um wesentliche oder nicht wesentliche Regelungen handelt.
Soweit ein wirksamer langfristiger Vertrag angestrebt wird, sind alle Regelungen fest miteinander zu verbinden - auch alle etwaigen späteren Nachträge.
II. Die Einwendungssalven
1. Rücksendung des Vertrages nach vier Wochen
Im Beispielfall berief sich der Mieter darauf, dass der Vermieter erst nach 4 Wochen den Mietvertrag unterschrieben und ihm zurückgesandt hatte. Der Vermieter habe deshalb sein Vertragsangebot nicht rechtzeitig angenommen. Soweit das Vertragsverhältnis dennoch durchgeführt worden sei, fehle es an der Schriftform. Der Vermieter habe zwar durch die verspätete Rücksendung ein neues Vertragsangebot unterbreitet, das er auch angenommen habe - aber nicht schriftlich, sondern durch schlüssiges Verhalten.
Höchst umstritten ist nach wie vor die Frage, ob bei verspätet vollzogener und übersandter Annahmeerklärung die Schriftform eingehalten wurde, beziehungsweise innerhalb welcher Frist ein unter Abwesenden abgeschlossener Mietvertrag gegengezeichnet und zurückgesandt werden muss, damit die Schriftform gewahrt ist.
Der Bundesgerichtshof hat sich hierzu bisher noch nicht geäußert (für den Fall des Dissens vgl. BGH, Urteil vom 09.04.2008, XII ZR 89/06).
Das Thüringer Oberlandesgericht (Urteil vom 13. 03. 2008, 1U 130/07) hat es als „unnötige Förmelei“ angesehen, die Mietvertragsparteien dazu zu zwingen, bei einer verspäteten Annahmeerklärung nochmals den Mietvertrag unterzeichnen zu lassen.
Das Kammergericht Berlin hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2000 die bisher strengste Ansicht vertreten. Es ging davon aus, dass die Gegenzeichnung und Rücksendung im Regelfall innerhalb von fünf Werktagen zu erfolgen habe. Bei längeren Fristen sei die Schriftform nicht eingehalten, so dass der Mieter kündigen könne.
Das Oberlandesgericht Naumburg hatte im Jahre 2004 entschieden, dass bei Verträgen mit hoher wirtschaftlicher Bedeutung (35.000 € Monatsmiete) die Annahme eines Vertragsangebotes dann nicht verspätet ist, wenn sie innerhalb von 2 1/2 Wochen zugegangen ist.
Das Oberlandesgericht Dresden hatte in seinem Urteil vom 31.08.2004 einen Fall zu entscheiden, in dem sich ein Mieter 12 Jahre nach Vertragsabschluss darauf berief, dass der Mietvertrag formunwirksam sei, weil ihm die Annahmeerklärung des Vermieters erst 2 ½ Wochen nach seinem Angebot zuging.
Das OLG Dresden gab dem Vermieter Recht:
Unabhängig davon, ob die Annahmefrist mit fünf Werktagen oder vier Wochen zu bemessen ist, sei es eklatant treuwidrig, wenn sich der Mieter erst 12 Jahre nach Vertragsabschluss auf eine verspätete Annahmeerklärung berufen würde.
In einem Beschluss vom 13.09.2007 (12 U 36/07) hielt das Kammergericht daran fest, dass bei einem gegenüber einem Abwesenden gemachten Antrag die Antwort regelmäßig in einer Frist von zwei bis drei Wochen erwartet werden darf. Wurde diese Frist versäumt, sei zunächst kein wirksamer Vertrag zu Stande gekommen. Sollten die Parteien später den Vertrag durchgeführt haben, ergebe sich zwar ein Mietvertrag aufgrund konkludentem Verhalten. Die Schriftform sei jedoch nicht eingehalten.
Praxistipp:
Wetten Sie nicht darauf, wann die Rechtsprechung hohe wirtschaftliche Bedeutung und/oder eklatante Verstöße gegen Treu und Glauben annimmt. Sie müssen damit rechnen, dass jeder Fall unterschiedlich beurteilt werden kann.
Lassen Sie bereits unterschriebene Vertragsangebote nicht liegen. Senden Sie diese unverzüglich zurück.
Vereinbaren Sie individualrechtliche Bindungsfristen.
Höchste Vorsicht ist auch bei Änderungen, seien sie auch nebensächlich, angesagt. Fügt eine Partei einem Vertrag, der von der Gegenseite bereits unterschrieben wurde, Änderungen bei, ist kein wirksamer Vertrag zu Stande gekommen.
2. Kein Hinweis auf Vertretung
In Beispielsfall handelte die Vermieterin in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), wobei nur ein Gesellschafter unterschrieben hatte.
Immer dann, wenn eine Personenmehrheit oder eine GbR auftritt, ist höchste Sorgfalt geboten.
Der Bundesgerichtshof hat im Jahre 2003 entschieden, dass grundsätzlich sämtliche Gesellschafter einer GbR den Mietvertrag unterzeichnen müssen. Soweit ein Vertreter unterzeichnet, müsse dies durch einen die Vertretung kenntlich machenden Zusatz verdeutlicht werden (BGH, ZMR 2004,19). Aus der Urkunde müsse hervorgehen, wer vertreten wird. Der BGH hat in seiner aktuellen Entscheidung vom 7. Mai 2008 ( XII ZR 69/06) folgenden Leitsatz aufgestellt:
„Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, z.B. wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich.“
Praxistipp:
Verlassen Sie sich nicht darauf, wie die Gerichte Umstände gewichten.
Bei Personenmehrheiten haben alle zu unterschreiben. Geben Sie bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts die vollständigen Namen und Anschriften der Gesellschafter an.
Achten Sie darauf, dass die im Vertragstext benannten Personen identisch sind mit denen, die die Unterschrift leisten.
Soweit Vertreter handeln, fügen Sie dem Vertrag - fest verbunden - Vollmachten im Original bei.
3. Unterschrift in Schlangenlinien
Der Mieter berief sich im Prozess darauf, dass die Unterschrift des Vermieters nicht lesbar sei und nur aus „Schlangenlinien" bestünde. Damit sei die Schriftform nicht gewahrt.
Eine Mietvertragsurkunde muss mit dem Namen des Unterzeichnenden unterschrieben werden. Nicht erforderlich ist, dass die Unterschrift lesbar ist.
Jedoch muss der Schriftzug eine Zusammensetzung von Buchstaben erkennen lassen. Er muss nach dem objektiven Erscheinungsbild individuell sein und charakteristische Merkmale aufweisen.
Schlangenlinien reichen ebenso wenig aus wie nicht individualisierbare Bögen oder Striche oder Paraphen.
Praxistipp:
Nehmen Sie sich bei der Unterschrift Zeit. Achten Sie darauf, dass nicht nur Sie, sondern auch Ihre Vertragspartner mit Vor- und Zunamen individualisierbar unterschreiben.
4. Vermietung vom Reißbrett
Im Beispielsfall wurde der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt unterzeichnet, als sich das Gebäude noch im Projektstadium befand. Nachträglich wurden Grundrisse verändert. Auch die Lage des Mietgegenstandes im Gebäude wich ab. Als Mietbeginn wurde der Tag "der Übergabe des Mietgegenstandes" angegeben.
Probleme sind vorprogrammiert, wenn der Mietgegenstand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht fertig gestellt ist (so genannte Vermietung vom Reißbrett).
Ergibt sich weder aus dem Mietvertrag noch aus den darin in Bezug genommenen Urkunden und Anlagen die genaue Lage, Anschrift oder grundbuchmäßige Bezeichnung der Immobilien, werden Sie damit rechnen müssen, dass mangelnde Schriftform gerügt wird. Das gleiche gilt für den Fall, dass die vermieteten Flächen (einschließlich der vermieteten Lagerflächen/Stellplätze) oder die Beschaffenheit des Mietgegenstandes nicht gekennzeichnet wurden. Der BGH hat in einem Urteil vom 15.11.2006 (AZ: XII ZR 92/04) folgendes festgestellt:
„Wenn die Vertragsschließenden wesentliche Bestandteile des Mietvertrages - dazu gehört die genaue Bezeichnung des Mietgegenstandes - nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke auslagern, so dass sich der gesamte Inhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bestimmungen ergibt, muss zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden.“
Daran fehle es, soweit im Mietvertrag zur Lage und Individualisierung des Mietobjekts sowie der mitvermieteten Parkplätze auf eine farbliche Markierung in einem Lageplan verwiesen worden sei, der Lageplan aber nicht beigefügt war.
In einem Urteil vom April 2008 (Urteil vom 09.04.2008, XII ZR 89/06) stellte der Bundesgerichtshof zur Frage von Nachträgen folgendes klar:
„Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben.“
Viele Oberlandesgerichte (darunter das OLG Naumburg) sahen die Schriftform dann nicht als gewahrt an, wenn das Mietverhältnis mit der „Übergabe“ beginnen sollte. Der BGH hat diese Frage nun dahingehend entschieden, dass auch bei einer derartigen vertraglichen Regelung die Mietzeit bestimmbar sei, so dass kein Verstoß gegen die Schriftform anzunehmen sei (BGH, Urteil vom 02.05.2007, XII ZR 178/04).
Praxistipp:
Für die Schriftformwahrung ist unabdingbar, dass das Mietobjekt detailliert, z. B. durch Pläne, definiert wird. Insbesondere ist die genaue Lage im Gesamtobjekt eindeutig festzulegen. Pläne, aus denen sich die Lage des Mietobjektes und etwaiger Stellplätze ergeben, sind an den Mietvertrag anzuheften. Erfolgt diese Festlegung nicht oder werden erst nach Vertragsabschluss mündliche Abreden getroffen, mag zwar der Vertrag wirksam sein - gilt jedoch mangels Einhaltung der Schriftform als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
5. Mündlich vereinbarte Ausbauleistungen des Mieters
Der Mieter wendet im Prozess ein, dass zusätzliche Bauleistungen des Mieters mündlich vereinbart worden seien.
Nach einer Entscheidung des OLG Düsseldorf (Urteil vom 19.04.2008, I-10 U 122/06) bedürfen Vereinbarungen über Ausbauarbeiten des Mieters, soweit sie Bestandteil des Finanzierungskonzeptes gewesen sind, als wesentliche und wichtige Vertragsregelung der Schriftform.
Praxistipp:
Verlassen Sie sich nicht darauf, was von der Rechtsprechung als wesentliche oder nicht wesentliche Regelungen angesehen wird. Soweit vor oder nach Mietvertragsabschluss Änderungen, die für einen potentiellen Erwerber von Interesse sein können, vorgenommen werden, sind diese in einer Urkunde niederzulegen und von den Vertragsparteien eigenhändig und handschriftlich zu unterzeichnen. Diese Urkunde ist dem Ausgangsvertrag anzuheften.
6. Nachträgliche Festlegung des Beginns der Mietlaufzeit
Im Ausgangsmietvertrag war geregelt, dass das Mietverhältnis am Tag der Übergabe beginnt. Die Übergabe erfolgte am 10. Januar 1995. Aus Praktikabilitätsgründen vereinbarten die Parteien mündlich den Mietbeginn auf den 2. Januar 1995. Die mündliche Vereinbarung wurde mit wechselseitigen Schreiben bestätigt.
Auch insoweit berief sich der Mieter auf die Verletzung des Schriftformerfordernisses und kündigte vorzeitig.
Das OLG Brandenburg gab dem Mieter Recht. Ein Briefwechsel reiche nicht dazu aus, das gesetzliche Schriftformerfordernis zu erfüllen.
Nachträgliche, nicht formwahrend getroffene Änderungsvereinbarungen zu vertragswesentlichen Umständen, wie z. B. Mietbeginn, führen dazu, dass die Schriftform ab diesem Zeitpunkt nicht mehr gewahrt ist (OLG Brandenburg, Urteil vom 02.04.2008, 3 U 80/07).
Einseitige und wechselseitige schriftliche Bestätigungen erfüllen nicht das Schriftformerfordernis.
Praxistipp:
Ein - wie hier - formunwirksamer Nachtrag hat infektiöse Wirkung. Dies bedeutet, dass sämtliche vorangegangene Vereinbarungen - Ursprungsvertrag und vorangegangene frühere Nachträge- auch dann, wenn sie formwirksam geschlossen wurden, als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelten.
Ein "kleiner" mündlicher Nachtrag zur Vorverlegung des Mietbeginns um 8 Tage kann fatale rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen: Ein ursprünglich formwirksamer Mietvertrag über ein komplettes Hotel mit einer festen Laufzeit von 15 Jahren mit einer Jahresnettomiete von 240.000.- Euro kann vorzeitig mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden - frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung.
Oft wissen die Parteien gar nicht, dass sie mietrechtlich relevante Nachträge vereinbart haben. Um sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen, kann gar nicht oft genug darauf verwiesen werden, alle nachträglichen Regelungen im Zusammenhang mit dem Mietvertrag auf einer Urkunde durch beide Vertragsparteien unterzeichnen zu lassen, und diese Urkunde dem Ursprungsmietvertrag anzuheften.
7. Nachträgliche Änderung des Nutzungszwecks
Nachdem der Mieter seine Räumlichkeiten bezogen hatte, liefen anfangs die Geschäfte blendend. Kurze Zeit später eröffnete in unmittelbarer Nachbarschaft ein Konkurrent, der Zimmer zu Sonderkonditionen anbieten konnte.
Um nicht kurzfristig Insolvenz anmelden zu müssen, musste der Mieter neue Überlegungen anstellen. Die Lösung war, die Zimmer nunmehr stundenweise anzubieten. Auf entsprechende Nachfrage erteilte der Vermieter mündlich sein Einverständnis.
Auch hier gilt:
Soweit die Mietvertragsparteien wesentliche Punkte ändern oder ergänzen, ist die Schriftform genauso einzuhalten, wie beim ursprünglichen Vertragsabschluss. Die nachträgliche Aufhebung, Beschränkung, Begründung oder Erweiterung von Rechten und Pflichten ist schriftlich im Sinne des § 126 BGB niederzulegen und von beiden Vertragsparteien zu unterschreiben. Auch die Änderung des Nutzungszwecks kann eine wesentliche Änderung des Vertragsinhaltes darstellen. Fehlt insoweit die Schriftform, kann der Mietvertrag nach einem Jahr gekündigt werden.
8. Nachträgliche generelle Erlaubnis der Untervermietung
Im Mietvertrag, so der Mieter, sei geregelt gewesen, dass er für jede Untervermietung die Zustimmung des Vermieters benötige. Er beabsichtige zwar nicht kurzfristig unterzuvermieten. Da jedoch seine Gesundheit angegriffen sei, käme es ihm schon sehr entgegen, wenn er - für den Fall der Fälle - eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung erhalte. Diese erhielt er wenige Tage später schriftlich vom Vermieter.
Auch hier gilt:
Soweit wesentliche Änderungen am Vertragsinhalt vorgenommen werden, müssen die Änderungen in einer Urkunde von beiden Vertragsparteien unterschrieben sein.
Fehlt es - wie hier - an der Schriftform spricht vieles dafür, dass der Mietvertrag nach einem Jahr gekündigt werden kann. Eine generelle Erlaubnis der Untervermietung stellt nämlich nicht nur eine Änderung unbedeutender Nebenpunkte dar.
9. Nachträgliche Änderung der Fälligkeit und der Höhe des Mietzinses
Die Mietvertragsparteien hatten im Ausgangsvertrag geregelt, dass der jährliche Mietzins in vierteljährlichen Raten jeweils zum 15. des zweiten Monats eines Quartals entrichtet werden soll.
Nach zwei Jahren Laufzeit hatten die Parteien die Zahlungsweise der Miete mündlich von quartalsweise auf monatlich umgestellt.
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 19.09.2007 (XII ZR 198/05) stelle die Änderung der Zahlungsweise eine wesentliche Vertragsänderung dar. Infolge dieser Änderung könne das Mietverhältnis bereits nach zwei Monaten Zahlungsrückstand gekündigt werden, während dies bei der ursprünglichen vierteljährlichen Zahlungsverpflichtung erst nach fünf Monaten der Fall gewesen wäre.
Da die Vereinbarung nicht schriftlich niedergelegt worden sei, habe der Mietvertrag an einem Formmangel gelitten, weshalb er gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und nach § 580 a Abs. 2 BGB ordentlich gekündigt werden könne.
Soweit die Parteien die ursprünglich vereinbarte Miete für die Dauer von mehr als einem Jahr um mehr als 10% vermindern oder erhöhen, hat dieses schriftlich in einer Urkunde zu erfolgen. Fehlt die Schriftform, ist grundsätzlich der Mietvertrag nach einem Jahr kündbar.
10. Nachträgliche Hausordnung
Soweit eine nachträgliche Hausordnung Sanktionen bei Zuwiderhandlungen, die bis zur Kündigung des Mietverhältnisses führen, vorsieht, gilt auch hier das Schriftformerfordernis.
Wechselseitige oder einseitige Bestätigungsschreiben reichen nicht aus.
11. Getrennte Vermietung von Stellplätzen
Besteht zwischen der Vermietung von Gewerberäumen und der Vermietung von Stellplätzen ein rechtlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang, ist nach richtiger Auffassung von einer wesentlichen und damit formbedürftigen Regelung auszugehen.
Das Landgericht Köln hat in einer Entscheidung aus dem Jahre 1998 die Auffassung vertreten, dass dann, wenn Stellplätze auf Dauer unentgeltlich für Kunden des Mieters überlassen werden, die Schriftform einzuhalten ist.
Praxistipp:
Soweit im Einzelfall nicht völlig eindeutig geklärt ist, dass die Vermietung von Stellplätzen rechtlich und wirtschaftlich unabhängig von dem Hauptmietvertrag erfolgt, besteht Schriftformerfordernis. Die Vereinbarung ist dann von beiden Seiten handschriftlich zu unterschreiben und dem Hauptmietvertrag anzuheften.
12. Nachträglicher Tausch von Stellplätzen
Im Ausgangsfall waren die Stellplätze dem Mieter im ersten Untergeschoss der Tiefgarage zur Verfügung gestellt worden. Der Vermieter benötigte diese Stellplätze für eigene Zwecke und bot dem Mieter an, im Austausch hierzu Stellplätze im zweiten Untergeschoss zu nutzen.
Diese Absprache war nur mündlich getroffen worden.
Auch hier gilt das zu Ziffer 11 ausgeführte entsprechend. Soweit es nicht von untergeordneter Bedeutung ist, ob die Stellplätze im ersten oder zweiten Untergeschoss liegen, wäre auch dieser Tausch von Stellplätzen in einer Urkunde von beiden Seiten zu unterschreiben gewesen.
13. Vereinbarung über Maklerprovision
Schließlich wendete der Mieter im Prozess ein, dass er sich außerhalb der Mietvertragsurkunde verpflichtet habe, die Maklerprovision für die Vermittlung der Räumlichkeiten zu bezahlen. Da insoweit das Schriftformerfordernis verletzt sei, fehle auch die Schriftform für den gesamten Mietvertrag.
Unter dem Gesichtspunkt, dass durch § 550 BGB im wesentlichen das Informationsinteresse eines potentiellen Grundstückserwerbers geschützt werden solle, bedürfen Vereinbarungen, Änderungen oder Ergänzungen, die einen Grundstückserwerber nicht binden, keiner Schriftform. Soweit Rechte und Pflichten nicht unmittelbar im Mietverhältnis begründet sind, käme eine Haftung des Grundstückserwerbers gemäß § 566 BGB nicht in Betracht. Vereinbarungen, die sich auf einmalige Leistungen beziehen, die bereits erfüllt sind, können keine Bindung gegenüber dem Erwerber entfalten, so dass fehlende Schriftform unschädlich ist.
Der Mieter wird deshalb mit diesem Einwand keinen Erfolg haben.
14. Eintritt eines zusätzlichen Mieters
Der Mieter berief sich im Prozess darauf, dass aufgrund einer mündlichen Absprache mit dem Vermieter zwei Jahre nach Mietbeginn seine Ehefrau in den Mietvertrag eingetreten sei. Da der Eintritt seiner Ehefrau nicht schriftlich niedergelegt worden sei, fehle es an der Schriftform für den gesamten Mietvertrag.
Mit dieser Rechtsfrage hat sich soweit ersichtlich der BGH noch nicht beschäftigt.
Das OLG Celle (Beschluss vom 27.11.2007, 2 W 116/07) hat zu einem Beitritt eines weiteren Mieters entschieden, dass die Schriftform dann erfüllt wurde, wenn der Vermieter mit dem neu eintretenden Mieter unter Bezugnahme auf den Mietvertrag den Beitritt schriftlich vereinbart und der bisherige Mieter formlos zustimmt.
Bei einer vertraglichen Übernahme des Mietvertrages durch einen neuen Mieter ist die Schriftform dann eingehalten, wenn der Eintretende seine Mieterstellung durch eine Urkunde nachweisen kann, die ausdrücklich auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug nimmt.
Soweit - wie hier- ein Mieter nicht ausgewechselt werde, sondern zusätzlich ein neuer Mieter eintreten sollte, stünde dem neuen Mieter - ebenso wie dem Vermieter -, soweit der Eintritt nicht schriftlich erfolgt ist, nach einem Jahr das gesetzliche Kündigungsrecht zu.
§ 550 BGB stellt eine Schutzbestimmung zu Gunsten potentieller Grundstückserwerber dar. Für den Grundstückserwerber muss aus den Mietverträgen ersichtlich sein, wer sein Vertragspartner ist.
Soweit für den Erwerber ersichtlich ist, dass der ursprüngliche Mieter weiterhin Mietvertragspartner ist, besteht meines Erachtens kein Raum für ein Kündigungsrecht des Ausgangsmieters.
15. Optionsausübung durch Telefax
Schließlich beruft sich der Mieter darauf, dass er sein Optionsrecht per Telefax ausgeübt habe. Damit sei das Schriftformerfordernis verletzt.
Folgt man dem OLG Köln (OLGR 2006,65) unterliegt die Ausübung der Option dem Schriftformerfordernis, so dass eine Übermittlung per Telefax zur Ausübung der Option nicht ausreicht.
Dem Mieter wird jedoch das Urteil des OLG Köln nicht weiter helfen. Eine fehlerhafte Optionsausübung wird rechtliche Bedeutung erst nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Festlaufzeit haben können.
III. Verstoß gegen Treu und Glauben / Schriftformheilungsklauseln
Unter Hinweis auf § 242 BGB wendet nunmehr der Vermieter ein, der Mieter handle rechtsmissbräuchlich, wenn er sich darauf berufe, dass die Schriftform nicht eingehalten worden sei.
Darüber hinaus enthalte der Mietvertrag eine Schriftformheilungsklausel.
Treuwidrigkeit der Berufung auf den Formmangel
Jede Vertragspartei darf sich grundsätzlich - auch noch Jahre nach Abschluss des Mietvertrags - darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Schriftform nicht eingehalten worden sei.
Dies gilt selbst dann, wenn der Kündigende über Jahre hinweg die Vorteile des Mietvertrages genossen hatte.
Der Bundesgerichtshof hatte sich zuletzt in einem Urteil vom 09.04.2008 (XII ZR 89/06) mit der Frage der Treuwidrigkeit zu befassen. In diesem Verfahren ging es um die Schriftform bei einer Vermietung vom Reißbrett. Der Bundesgerichtshof sah die Schriftform dadurch verletzt, dass aus dem Mietvertrag nicht ersichtlich war, welche genauen Flächen an den Mieter vermietet werden sollten. Auf den Einwand des Vermieters, der Mieter handele treuwidrig, stellte der BGH folgendes fest:
„Jede Partei darf sich grundsätzlich – auch nach jahrelanger Durchführung des Mietvertrages – darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist. Aus dem Umstand, dass die Parteien ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis zu der ordentlichen Kündigung durch eine Partei nachgekommen sind, lässt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist.“
Bereits im Jahre 2005 hatte der BGH zur Frage der Treuwidrigkeit folgendes ausgeführt:
„Die Berufung auf den Formmangel verstößt in der Regel nicht gegen § 242 BGB, da durch die Form ein nicht am Vertrag beteiligter Dritter geschützt werden soll (...). Sie kann im Einzelfall treuwidrig sein, sofern die Nichtanerkennung des Vertrages nicht nur zu einem harten, sondern zu einem schlechterdings untragbaren Ergebnis führt. Das kommt vor allem dann in Betracht, wenn die Berufung auf den Formverstoß die Existenz des anderen Vertragsteils gefährdet, oder wenn die Berufung auf den Formverstoß eine schwere Treuepflichtverletzung gegenüber dem anderen Teil darstellt. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor."
Wann ein schlechterdings untragbares Ergebnis und wann eine schwere Treuepflichtverletzung anzunehmen sind, kann von jedem Gericht unterschiedlich beurteilt werden.
Das OLG Dresden sah in dem bereits zitierten Urteil aus dem Jahre 2004 eine Treuepflichtverletzung als nahe liegend an, wenn sich der Mieter mehr als 12 Jahre nach Vertragsabschluss auf die fehlende Schriftform beruft.
Das OLG Köln hält es für treuwidrig, wenn der Kündigende die Vertragsurkunde gestellt hat (OLG-Report 2005,55).
Das Landgericht Frankfurt ( NZM 2007,288) nimmt Treuwidrigkeit an, wenn der Kündigende seinen Anwalt beauftragt hatte, nach "Schlupflöchern" zu suchen, um sich von einem unliebsam gewordenen Vertragsverhältnis lösen zu können. Dies gelte um so mehr, als im Ausgangsmietvertrag eine salvatorische Klausel die Mietvertragsparteien verpflichtet habe, unwirksame Vertragsbestimmungen durch gültige zu ersetzen.
Schriftformheilungsklauseln
Das OLG Celle (NZM 2005,219) geht dann von einem treuwidrigen Verhalten des Mieters aus, wenn sich die Parteien vertraglich verpflichtet hatten, die Schriftform einzuhalten.
Das OLG Düsseldorf (NZM 2005,147) hatte einen Fall zu beurteilen, bei dem im Mietvertrag folgende Regelung enthalten war:
„Den Mietparteien ist bekannt, dass wegen der Langfristigkeit des Mietverhältnisses die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse einzuhalten sind. Sie verpflichten sich gegenseitig auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um den gesetzlichen Schriftformerfordernissen Genüge zu tun, und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen. Dies gilt nicht nur für den Abschluss des Ursprungs -/Hauptvertrags, sondern auch für Nachtrags-, Änderungs - und Ergänzungsverträge.“
Das OLG Düsseldorf sah es als treuwidrig an, wenn der Mieter trotz dieser mietvertraglichen Regelungen das Mietverhältnis kündigt.
Das OLG Rostock ( Urteil vom 10.07.2008, 3 U 108/07) hatte sich mit folgender vertraglichen Regelung auseinanderzusetzen:
„Die Parteien verpflichten sich, diesen Mietvertrag nebst dessen Anlagen dergestalt zu einer Urkunde zu verbinden, dass hierdurch den Erfordernissen zur Wahrung der Schriftform genüge getan wird und auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, um diese Form zu erreichen, zu erhalten und für die Zukunft zu gewährleisten. Für Mietvertragsnachträge gilt Vorstehendes entsprechend“
Das OLG Rostock gab dem kündigenden Mieter Recht. Die Schriftformheilungsklausel hindere nicht, den langfristigen Mietvertrag unter Berufung auf den Schriftformmangel vorzeitig zu kündigen. Der gekündigte Vertragspartner könne Schadensersatzansprüche geltend machen. Die Heilungsklausel könne jedoch nicht als Verpflichtung zum Abschluss eines neuen Mietvertrages zu den alten Bedingungen verstanden werden.
Das Urteil des Oberlandesgerichtes Rostock ist rechtskräftig geworden. Der BGH hatte in diesem Verfahren deshalb keine Möglichkeit, eine Grundsatzentscheidung zu fällen.
Welcher Rechtsauffassung der BGH künftig folgt, bleibt abzuwarten.
IV. Zusammenfassung
Mietvertragsparteien, für die langfristige Vertragsbindungen wichtig sind, sollten keine Experimente eingehen.
Wer Unwägbarkeiten vermeiden will, muss darauf achten, alle Vertragsbestimmungen und etwaige Änderungen schriftlich in einer fest miteinander verbundenen Urkunde niederzulegen und alle nachträglichen Änderungen mit der Ausgangsurkunde fest zu verbinden.
Anderenfalls drohen Prozessabenteuer mit hohem finanziellen Aufwand - und offenem Ausgang!
Dresden, im November 2008
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